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2022年09月19日发布

周度观点：本周济青津等地密集放松楼市，结合8月底国常会允许地方“一城一策”、“灵活运用信贷等政策”表态，新一轮楼市政策优化已经开启；杭州年内第三批集中供地落幕，平均溢价率继续走低，尽管相较其他城市房企参拍活跃度较高，但市场仍难言回暖。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策环境监测：1）杭州年内第三批集中供地落幕，房企参与度相对较高；2）济青放开部分区域限购，天津出台12条新政放松楼市

市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望修复。受多地疫情反复等冲击，本周（9.10-9.16）新房成交2.3万套，环比降15.5%；二手房成交1万套，环比降9.1%。9月（截至16日）新房日均成交同比降38.4%，降幅较8月扩大17pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至78.9%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10443万平，环比升0.1%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面5372.5万平、成交建面2446.7万平，环比升8.9%、降32.1%；成交溢价率5.8%，环比升3.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、31.9%、63.1%，环比分别升3.7pct、升2.2pct、降5.9pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行为82.89亿元，环比增30.89亿元；海外债9.1亿美元，环比增长8.5亿美元；发债利率1.68%-12.5%，可比发行利率较前次下降。2）地产股：本周房地产板块跌3.84%，跑赢沪深300（-3.94%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为绿城中国、合景泰富集团、建发国际集团。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。