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2022年09月19日发布

本周核心观点

政策面： 本周各地纾困政策、 需求政策持续推进。 纾困政策：郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室发文将对全市范围内使用保交楼专项借款项目开展全面审计； 需求政策：广州市放宽限价政策， 新房备案价可上浮10%， 下浮20%； 山东青岛调整限购政策， 对限购区域内新建商品住房， 本地居民限购2套， 二孩、 三孩家庭可增购1套， 外地居民居住满半年限购1套； 山东潍坊、 江苏泰州、 徐州调整公积金贷款首付比例及贷款最高额度； 河南洛阳、 浙江绍兴按照契税总额比例给予购房补贴； 浙江临安、 诸暨、 湖南浏阳、 河北邯郸、 江苏盐城发布多种需求、 供给利好政策组合， 包括提供购房补贴、 人才购房补贴、 降低个人住房贷款利率下限、 延长土地出让金缴纳期限等。

基本面： 本周新房及二手房市场修复均放缓， 本周一线城市环比跌幅扩大： 本周全国30城新房成交面积180万平， 环比-15.9%， 环比较上周上升19pct；同比-51.3%， 同比较上周下降14pct。 若剔除常州、 泉州、 厦门等无成交数据的城市后， 成交面积同比-49.55%。 新房市场分线城市来看， 本周一线城市环比跌幅扩大、 同比由正转负， 二、 三线城市同环比均为负， 下降明显。 本周18城二手房成交面积78万平， 环比-11.1%，环比增速较上周上升20pct， 同比-25%， 同比较上周下降7pct。 二手房市场分线城市来看， 本周一、 二线城市同环比均为负， 三线城市环比由正转负， 同比跌幅收窄。

板块行情： 本周A股SW房地产下跌3.84%， 房地产跑赢大盘0.09pct， 表现略强于大市。 恒生地产建筑业下跌0.82%， 跑赢大盘2.28pct， 恒生地产建筑业本周收益率排名3。 物业板块方面， 恒生指数下跌3.10%， 恒生物业服务及管理下跌1.37%， 恒生物业服务及管理跑赢大盘1.73pct，表现强大于市。 本周A股地产重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数， H股地产重点跟踪股标的上涨个数多于下跌个数， AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数多于下跌个数。

本周观点： 本周郑州市再次发文强调保交楼， 广州市、 天津市等城市接连出台放松政策。 本周政策发展趋势和我们先前判断一致， 9月纾困政策持续推进， 各线城市放松政策继续推进。 本周中铁建、 碧桂园相继发布融资中期票据， 部分房企保持融资渠道通畅。 我们认为， 10月16日大会之前地产政策方向大致不变， 一方面纾困政策在9-10月持续推动， 另一方面各线城市放松政策力度会大于4-6月各城放松力度。 总周度新房和二手房成交数据来看， 9月销售修复不明显。 我们认为， 在目前市场环境下需求端修复仍然有待观察， 弱修复环境依然利好融资强、 聚焦强的房企，供给侧结构优化逻辑更加突出。 因此我们继续看好“两头” 开发企业： 1） 综合能力最优的优质龙头， 短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善， 重点推荐：保利发展、 中国海外发展、 加推万科 A； 2） 深耕优质区域的公司， 重点推荐： A – 华发股份、 滨江集团、 天健集团；H – 越秀地产； 2） 市场修复利好二手 房中介机构交易活跃度提升， 重点推荐：贝壳。

风险提示： 政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。