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2022年09月19日发布

事件描述

国家统计局发布2022年1-8月房地产行业开发投资和销售数据。1-8月：商品房销售面积累计同比-23.0%，当月同比-22.6%；商品房销售额累计同比-27.9%，当月同比-19.9%；地产投资累计同比-7.4%，当月同比-13.8%；到位资金累计同比-25.0%，当月同比-21.7%。

事件评论

8月商品房销售弱修复，降幅相比7月收窄。8月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-27.9%，增速相比前月分别上升0.1、上升0.9个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降上升6.3、上升8.3个百分点；销售均价累计和当月分别同比-6.3%、3.5%，增速相比前月分别上升1.2、上升2.5个百分点。。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。

销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。

到位资金降幅收窄，房企失血状态略有缓解但压力仍存。8月到位资金累计同比、当月同比分别-25.0%、-21.7%，增速相比前月分别上升0.4、上升4.1个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-27.4%（前值-28.4%）、-12.3%（前值-11.4%）、-35.8%（前值-37.1%）、-24.4%（前值-25.2%）；当月同比分别-17.6%（前值-36.8%）、-18.4%（前值-20.6%）、-26.0%（前值-31.2%）、-18.3%（前值-22.6%）。销售增速弱修复，导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金降幅收窄，房企失血状态略有缓解但压力仍存。

拿地端持续低迷，对远期销售、投资等亦存压制因素。8月拿地面积和拿地价款分别累计同比-49.7%、-42.5%，增速相比前月分别下降1.6、上升0.5个百分点，当月同比分别-56.6%、-41.0%，增速相比前月分别下降9.3、下降7.6个百分点。虽然销售呈现弱修复，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大。而且，从远期角度，拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。

投资端数据表现仍受压制。8月地产投资累计同比-7.4%，当月同比-13.8%，增速分别相比前月下降1.0、下降1.5个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-37.2%、-21.1%，增速相比前月分别下降1.2、上升2.2个百分点，当月同比分别-45.7%、-2.5%，增速相比前月分别下降0.3、上升33.5个百分点。施工面积累计同比-4.5%，增速相比前月下降0.9个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。

投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。