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2022年09月14日发布

核心要点

销售下滑，马太效应显现。23家样本房企总销售金额2.03万亿元，同比-38.19%；销售均价16146元/平米，较2021年底+486元/平米。2022年1-6月，央国企销售额同比降幅最小，同比-30.59%，民企降幅最大，同比-44.06%，混合所有制企业-43.32%。整体市场销售速度下降，均价略有上涨。

审慎投资，去库存成为主要任务。17家样本房企2022H1拿地面积3673万平米，同比-74.9%，拿地金额4249亿元，2022H1拿地强度仅为26.3%。拿地强度分化明显，14家房企拿地强度低于2021年拿地强度，3家样本企业拿地强度增加，其中滨江集团、建发股份、绿城中国拿地强度分别为68%、67%、29%。

中报营收和利润承压，头部房企有韧性。23家样本企业2022H1总营业收入1.76万亿元，同比减少-1.9%。2022H1样本企业毛利润2751亿元，平均毛利率为15.58%。样本房企降档效果不显著，部分房企评级不增反降。分房企类型来看，央国企净利率领跑，民营房企现金占资产总额比重下降明显。绿城中国、龙湖集团、招商蛇口位列样本房企营业收入增速前三名，滨江集团、新城控股、美的置业净利率得到改善。

控制融资规模，管理精细化增强。23家样本房企2022H1有息负债为3.08万亿元，同比-0.13%，有息负债规模增速放缓。2022H1样本房企平均销售费率及管理费率分别为2.18%和2.34%，较2021年分别下降-0.17%和-0.03%。节省开支成为2022H1房企主基调，精细化管理带来费率改善，央国企在费用控制方面具备优势。

筑底市场下，暗流涌动的格局变化。1）华润置地、滨江集团、保利发展凭借较强的拿地力度，新增货值的市占率显著大于销售市占率，销售市占率提升潜力在样本房企中排名前三；2）保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口4家头部央国企营收同比增速达+9.1%，超过样本房企平均值11%，且毛利率与净利率双双跑赢23家样本房企均值，头部央国企在市场下行周期中彰显韧性；3）房企多元业务齐发力，贡献持续稳定的现金流。2022H1万科A多元化业务营收占比10.9%，较2021年+2.8%；2022H1新城控股多元化业务营收占比22.9%，较2021年+11.8%；4）绿城中国中期业绩逆势高增，发展全面向好。公司2022H1实现营收647.3亿元，同比+79.1%，实现净利润48.6亿元，同比+24.3%，股东应占核心净利润37.3亿元，同比+36.7%；5）天健集团、滨江集团、越秀地产是典型的“小而美”区域聚焦性房企，2022H1三家房企的毛利率和净利率均跑赢23家样本房企平均值；6）华发地产作为典型的“中而美”公司，成长性强、盈利能力具备改善空间。公司2022H1营收同比增长+20%，业绩表现良好，获取土储方式灵活且多样，全国范围内品牌影响力不断加强。

估值情况与投资建议：1）综合能力强的头部央国企及混合所有制房企，品牌利好、融资能力强、能够承接更多购房需求，重点推荐：A-保利发展、万科A；H–中国海外发展、绿城中国；2）深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强，规模增长潜力大，布局核心一二线城市，需求率先反弹的房企，重点推荐：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）。

风险提示：政策放松速度不及预期；疫情反复影响居民收入与需求修复。