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2022年09月13日发布

8月整体新房成交同比降幅呈收窄趋势，高能级城市率先企稳复苏。二手房成交同比出现双位数正增长，七成城市同比出现不同幅度的增长。我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”。

核心观点

新房：整体新房成交同比降幅呈收窄趋势，高能级城市率先企稳复苏。8月38个城市成交面积1497.8万平，环比-12.6%，同比-27.1%，较7月同比降幅缩小4.9pct。我们认为销售正处于筑底阶段，今年仍然有机会出现“金九银十”。从结构看，一线城市环比-2.2%，同比-19.2%，降幅虽较上月扩大了13.5pct，但仍是各能级城市中同比降幅最小的。二线城市环比-12.6%，同比下降19.5%，同比降幅缩小了17.9pct。三线城市环比-2.2%，同比-32.5%，同比降幅缩小了7.8pct。

二手房：8月二手房成交同比出现双位数正增长，七成城市同比出现不同幅度的增长。8月14个重点城市二手房成交量为629.5万平，环比下降3.3%，同比上升22.8%。一、二、三线城市环比增速分别为13.4%、-11.5%和47.7%。8月除北京、东莞、南宁环比上升外，其余城市均环比下跌。除北京、厦门同比下跌外，其余城市均同比上升。

库存与去化：整体库存与去化周期环比均改善。截止到8月末，14个城市新房库存面积1.04亿平，环比-0.1%，同比+9.3%；去化周期为14.6个月，环比-3.2%，同比+70.7%。一、二、三线城市库存面积环比+4.2%、-3.8%和-5.2%，同比+20.8%、+4.6%和-6.7%；去化周期分别为12.6、12.3和13.8个月，环比-2.1%、-4.9%和-9.6%，同比+73.6%、+73.2%和+29.5%。具体来看，上海、深圳、杭州、苏州、宁波去化周期在12个月以内。

开盘去化率：31个重点城市平均开盘去化率由7月的35%上涨至8月的39%。各城市分化格局延续，上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在7成以上；合肥、深圳核心区域优质项目入市，结构性拉动8月去化率稳步提升了20个百分点以上。约3成城市去化率尚在30%以下：1）以天津、重庆等为代表的弱二线城市，市场信心有待恢复，从开盘去化率来看尚无明显起色。2）核心都市圈边缘城市诸如常州、佛山、珠海等投资退潮后，主要靠本地自住需求来接力支撑，但由于居民购房信心尚未恢复，即使是利好政策加码，8月去化率均不及2成。

土地市场：8月正值重点城市二三轮集中土拍间歇期，加之三四线城市土地市场持续低温影响，本月土地市场成交规模环比走低，楼面均价也因成交结构变化同环比出现明显下降，土拍热度延续低位运行。包括北上深杭等热点城市，除无锡和厦门外，其余城市的三批次供地均将于下月开拍。百城土地成交建面环比-4.8%,同比+20.0%；住宅类用地成交楼面均价3334元/平，环比-37.5%，同比+18.9%，平均溢价率上升至4.1%，环比增加0.3pct，同比下降了3.2pct。

房企：1）百强房企8月单月权益口径销售额4331亿元，同比下降32.9%（前值-41.8%）；累计权益销售额3.29万亿元，同比下降47.9%（前值：-49.8%），同比降幅仍维持在较高水平。CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速-32.9%、-24.4%、-28.4%、-34.1%，降幅较上月收窄了5.4、9.4、7.8、5.4个百分点。TOP20房企中四成房企单月销售额增速为正，累计销售额同比均下滑，其中越秀地产降幅最小（-3.5%）。2）前期信贷支持未实质性到位，今年以来行业各类债券发行规模同比持续负增长。8月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计632亿元，同比下降47%，环比下降28%，平均发行利率3.82%，同比下降1.68个百分点，环比下降0.02个百分点。主流房企中华润、万科、保利发行国内债券规模最大，分别为30、20、18亿元，平均发行利率分别为3.0%、2.9%、3.0%。年内仍有2892亿元到期债券需偿还，2023年上半年到期规模为5350亿元。

投资建议

我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，主要原因：1）预期今年刺激内需会进一步放松房地产政策；2）目前由于“保交付”带来的对民企的担忧并没有转移到央国企的到访量上，因此我们认为，需求只是暂缓，并没有转移。3）预计9、10月房企的推货量将有所提升。最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。