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2022年09月13日发布

市场对于地产板块的共识、分歧和疑虑在哪里？

近期地产板块呈现震荡走势，这反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑。首先，市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是8月份LPR的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号。但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。1）分歧体现为政策宽松能否传导到销售。本轮政策宽松开始于去年下半年的纠偏，至今已经接近一年的时间，但商品房销售并未出现企稳迹象。尤其商品房销售在5、6月连续反弹后，7月份降幅再次扩大，进一步加大了投资者对于地产销售后续走势的分歧。2）疑虑体现为房企信用风险是否见底。自去年下半年以来，房企信用风险大致经历了酝酿、显露、蔓延、集中爆发等阶段。市场目前对于房企信用风险是否充分暴露仍然抱有疑虑。

当前时点是配置地产板块的好时机吗？

厘清共识、分歧与疑虑，当前时点是优质地产股的布局良机，逻辑有三：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。总体来看，市场对于地产板块过于悲观，对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在认知差。首先，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。其次，市场对于房地产销售后续走势分歧较大，而我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。最后，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但我们认为房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。

投资建议：地产板块的配置思路如何？

地产板块配置重点关注两条思路：行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。