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2022年09月13日发布

园区基础设施类 REITs 再添新成员

本周，三支刚刚获批上市的公募 REITs 发布询价公告，三支基金均为园区基础设施类 REITs.。

从底层资产看，国泰君安东久新经济 REIT 的底层资产为分别位于上海、昆山、无锡、常州的 4 个智造园项目，总建面 28.39 万方，评估价值为 13.76亿元；国泰君安临港创新产业园 REIT 的底层资产为位于上海的临港奉贤智造园一期、三期两个资产，总建面为 11.37 万方，评估价值为 7.3 亿元；华夏合肥高新 REIT 的底层资产为合肥高新区的合肥创新产业园一期项目（分为两个项目运营），总建面 35.68 万方，评估价值为 13.51 亿元。三支 REITs的底层资产规模较大，资产均位于高能级城市，所在城市经济发展前景良好。

从运营能力看：1）3 支基金底层资产目前出租率水平较高，其中国泰君安东久新经济 REIT 的底层 4 个项目出租率均为 100% （截至 2022 年 6 月 30 日）、国泰君安临港创新产业园 REIT 的底层 2 个项目出租率分别为 100%、 99% （截至 2022 年 6 月 30 日）、华夏合肥高新 REIT 的底层 2 个项目出租率分别为82.33%、93.25% （截至 2022 年 3 月 31 日），展现了较高的运营能力；2）项目的运营管理方均为原始权益人本身或原始权益人的同一控制下关联方，对项目资产本身较为熟悉，对运营管理具有丰富的经验。

从盈利能力看，国泰君安东久新经济 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、华夏合肥高新 REIT 的 2022 年下半年预计可供分配金额分别为 3696.29 万元、1730.79 万元、3127.07 万元，对应的年化分派率分别为 5.33%、4.74%、4.42%，现金分派率均超过 4%，并且超过刚上市的三支保障性质租赁住房REITs 的年化分派率。

值得一提的是，华夏合肥高新 REIT 是首支资产位于安徽省的基础设施公募REITs，原始权益人合肥高新股份有限公司是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区建设主体。REITs 作为盘活存量资产的方式之一，将资产和金融市场有效的联接起来，REITs 或有望为资产定价和基础设施建设起到锚定作用

本周 REITs 跑输上证综指

本周，REITs 指数上涨 0.92%，上证综指上涨 2.37%，国债指数上涨 0.10%。滚动 4 周， REITs 指数上涨 3.46%，上证综指下跌-0.45%，国债指数上涨 0.60%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 9 月 2 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.37； REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 上涨 1.72%，特许经营权类 REITs 上涨 0.33%。滚动 4 周，产权类 REITs上涨 4.40%，特许经营权类 REITs 上涨 2.75%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。

产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs

截至 2022 年 9 月 9 日，ABS 估值最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到15.06 倍；估值最低的是华夏北京保障房 REIT， ABS 估值 2.32 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值在 5 倍以下；特许经营权类 REITs 普遍估值在 5 倍以上，仅富国首创水务封闭式 REIT 估值为 3.4 倍。

投资建议： 6 月以来， REITs 上市提速明显，在上周三支保障性租赁住房 REITs上市交易后，本周又有 3 支园区基础设施类 REITs 上市，整体规模有望进一步扩张。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs，如园区基础设施类 REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。

风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期