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2022年08月29日发布

专题视点

5年期LPR下调如何影响房地产？2022年初至今，5年期LPR下调幅度超过1年期，尤其是8月下调幅度较大，反映了楼市或成拖累经济发展的主要因素，稳楼市或成货币政策当前的重要目标。微观层面，在合理假设下每100万元30年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约90元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约210元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约340元。宏观层面，个人住房贷款余额38.9万亿元，按照合理假设测算，每月还款额减少约35亿元。随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。投资建议：关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。

楼市动态

7月销售降幅再度走阔，从能级和区域看，一线城市、长三角、中西部销售有所企稳，其余区域或城市表现较弱。7月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4个百分点。7月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降8.92%，相比前月反弹14.59个百分点，商品住宅销售金额同比上升16.84%，相比前月反弹17.85个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。从各区域来看，7月长三角、中西部销售面积增速企稳，珠三角、环渤海、海西、东北等区域销售增速回落。

土地市场

2022年7月百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本月百城供应建面同比下降17%，成交建面同比上升13%，溢价率3.11%，环比前月下降1.24pct；一线供应建面同比9%，成交建面同比上升42%，溢价率5.09%，环比前月上升0.52pct；二线供应建面同比下降31%，成交建面同比上升46%，溢价率2.89%，环比前月下降1.85pct；三线供应建面同比下降9%，成交建面同比下降2%，溢价率1.60%，环比前月下降2.13pct。

地产股市

近30日A股、港股地产板块分别跑赢、跑输大盘。近30日A股房地产板块跑赢大盘（沪深300），涨跌幅为-2.44%，跑赢大盘0.82个百分点，涨幅靠前的主要是大港股份（67.75%）、广汇物流（40.37%）、ST新城（25.37%）、西藏城投（18.02%）、ST基础（14.51%）。本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数），涨跌幅为-6.00%，跑输大盘2.48个百分点，涨幅靠前的主要是弘阳服务（13.07%）、中骏商管（11.18%）、绿城管理控股（7.88%）、旭辉控股集团（7.57%）、融信服务（6.87%）。

地产债市

地产境内债净融资额改善，海外债净融资额走弱。地产境内债，近30日净融资金额环比上升，信用利差收窄。近30日新发行金额合计373.30亿元，到期金额530.22亿元，净融资额-156.92亿元。2022年初至今，地产境内债发行3850.22亿元，总偿还额3841.09亿元，净融资额9.13亿元。二级市场方面，近30日房地产境内债信用利差收窄3.79BP。地产海外债，近30日净融资金额环比下降。新发行金额合计0.61亿美元，到期金额41.51亿美元，净融资额-40.90亿美元。截至2022年8月28日，地产海外债累计总发行金额为162.34亿美元，同比下降57.50%，到期金额462.02亿美元，同比上升7.76%，净融资规模为-299.68亿美元，去年同期为-46.80亿美元。

贷款信托

地产贷款同比继续走弱，信托发行同比大幅下降。2022年7月地产到位资金中的国内贷款同比下降36.79%，按揭贷款同比下降22.56%。2022年7月单月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022年年初至7月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022年8月房地产信托收益率为7.63%，8月及未来6个月到期额预计为3135.22亿元。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化