理工酷

2022年07月18日发布

销售累计降幅首现收窄， 行业迎来温和复苏

1-6 月销售金额同比-28.9%，降幅较 1-5 月收窄 2.6pct，终止了自 21 年 2 月起连续15 个月增速放缓的态势。 6 月单月销售金额环比+68.2%，同比-20.8%，同比降幅较 5月收窄 16.9pct。 1-6 月销售面积同比-22.2%，降幅较 1-5 月收窄 1.4pct。 6 月单月销售面积环比+65.8%，同比-18.3%，同比降幅较 5 月收窄 13.5pct。 6 月单月销售均价为 9753 元/平，环比+1.4%，同比-3.1%， 同比降幅较 5 月收窄 5.6pct。

上半年全国商品房销售整体呈现出先降温后回温的趋势。 6 月，在疫后购房需求集中释放和房企加速推货冲刺半年度业绩等因素推动下，单月销售金额和面积同比下滑幅度较 5 月均实现 10pct 以上的修复，环比增长则接近 7 成， 行业弱复苏趋势已初步确立，需求边际正发生实质性改善。我们认为行业信用风险继续蔓延或对短期整体性复苏造成拖累， 7、 8 两月销售环比或将再度承压。但低基数效应下下半年销售同比有望延续企稳回升态势，热点城市销售有望继续回暖，基本面较差城市销售则存在二次下行的可能，其政策边际仍具弹性空间。我们延续此前对行业格局“弱复苏、强分化”的判断，短期内信用分化带来销售分化或将愈发明显，主体信用资质是当前时点居民购房选择的关键变量。

开发投资继续走低，施工竣工降幅扩大

1-6 月房地产开发投资累计完成额同比-5.4%，较 1-5 月下降 1.3pct。 6 月单月同比-9.4%，降幅较 5 月扩大 1.6pct，环比增长 24.7%，增幅较 5 月扩大 10.7%。增量端： 1） 1-6 月土地成交价款累计额同比-46.3%，增速较 1-5 月下降 18.2pct。 2）1-6 月新开工面积累计同比-46.3%，增速较 1-5 月下降 3.8pct。存量端： 1） 1-6 月房屋施工面积累计同比-2.8%，增速较 1-5 月下降 1.8pct。房屋竣工面积累计同比-21.5%，增速较 1-5 月下降 6.2pct。

6 月供给端修复力度弱于需求端，开发投资虽环比改善但累计同比跌幅仍在扩大，投资未见明显企稳迹象。新开工同比增速继续承压下行，环比增速得益于销售回款增加有所改善。施工、竣工同比降幅继续拉大，数据略低于预期，主要因 1） 21 年上半年较高基数； 2）外部融资及销售回款双重压力下房企资金链趋紧影响施工、竣工进度； 3）融资支持倾向优质房企而出险房企资金纾困相对滞后影响施工、交付等。

我们认为疫情致使居民收入预期下滑叠加近期施工、竣工端表现低迷共同导致了部分极端事件的出现，预计下半年在各地 “保交付”要求推动下，施工、竣工端有望实现边际好转，而投资及开工回暖则需等待销售端进一步企稳回升。到位资金整体偏紧，房企融资边际回暖

1-6 月全国房地产开发企业到位资金同比-25.3%，较 1-5 月增长 0.5pct。其中： 1）销售回款： 1-6 月定金及预收款累计同比-37.9%； 1-6 月个人按揭贷款同比-25.7%。

2）外部融资： 1-6 月国内贷款同比-27.2%； 1-6 月自筹资金同比-9.7%。

从资金面看，上半年到位资金整体偏紧， 6 月延续回暖趋势， 其中需求侧定金及预收款、个人按揭贷款因销售企稳，边际修复力度显著高于国内贷款及自筹资金。得益于近期宽信用导向，国企及优质民企融资迎来实质性改善， 我们预计在经济逐步复苏、遏制系统性风险的大背景下，融资政策宽松力度有望加大，市场流动性或继续宽松。

把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化

6 月需求集中释放下销售显著回暖， Q1 以来密集性放松政策成效显现，行业温和复苏，低基数效应下下半年销售同比有望延续企稳回升态势。 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐： 1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始； 因城施策力度不及预期;