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2022年07月12日发布

核心观点

本周新房、二手房成交面积同环比均回落。43城新房成交面积373万平，环比-52.4%，同比-45.5%；一、二、三线城市环比增速分别为-39.9%、-56.0%、-49.5%，同比增速分别为-26.0%、-52.0%、-34.6%。15城二手房成交面积145万平，环比-12.6%，同比-6.1%；一、二、三线城市环比增速分别为-25.3%、-4.6%、-53.6%，同比增速分别为-31.9%、36.4%、-67.9%

新房库存面积较上周有所上升，去化周期较上周有所下降。15城新房库存面积为1.0亿平方米，环比上升0.8%，同比上升8.7%，去化周期为13.3个月，环比下降0.2个月，同比上升5.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为2.7%、0.3%、0.1%；去化周期分别为11.9、11.0、13.1个月，环比变动-0.5个月、0.0个月、0.8个月。

土地市场较上周量价齐跌，溢价率有所下降。百城土地成交建面3278万平，环比-10.3%，同比-42.2%；成交土地总价628亿元，环比-17.8%，同比-51.7%；楼面均价1917元/平，环比-8.4%，同比-16.5%；溢价率2.64%，环比-50.8%，同比-84.9%。

本周房企国内债券发行规模同环比下降。房地产行业国内债券总发行量130.5亿元，同比-38.0%，环比+29.8%；净融资额为-74.8亿元。其中国企国内债券总发行量为92.5亿元，同比-32.1%，环比+25.2%；净融资额为15.7亿元。中国金茂、北京首创分别发行20.0、16.7亿元。民企国内债券总发行量为38.0亿元，同比-48.7%，环比+42.3%；净融资额为-90.5亿元。万科发行了34亿元。

板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-4.4%，较上周下降8.7pct；相对沪深300收益为-3.6%，较上周下降6.3pct。房地产板块PE为12.14X，较上周下降0.55。

北上资金对有色金属、食品饮料和电力设备行业加仓金额较大，分别为33.9、33.7和30.5亿元。对房地产的持股占比下降0.07%（上周提升0.09%），净流出2.3亿元（上周净流入11.7亿元）。

本周深圳修订公积金贷款规定，拟进一步放宽共同申请人的范围，明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

投资建议

新房成交在持续数周边际回暖之后，本周同环比有较大程度的下跌，主要由于前期涉及集中签约或安置房因素成交异常提升的城市，本周成交均大幅回落，青岛、苏州本周新房成交面积环比分别下降83%、73%，一定程度拖累整体表现。我们认为市场底已经出现，但行业拐点仍需继续观察，目前能明显看到结构性的复苏以及部分城市的点状回暖。我们认为三季度整体市场有望企稳。同时城市分化还会加剧，个别热点一、二线城市或将率先迎来拐点；市场需求及购买力明显透支的三、四线城市今年压力仍然较大。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：越秀地产、滨江集团、建发国际、美的置业；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。