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2022年07月04日发布

投资要点

百强房企销售超预期，全口径销售金额环比增长59%，同比降幅收窄。6月房企推盘热情较高，供货量稳中有增，叠加政策利好持续发酵，成交随之显著回升。6月百强房企全口径销售金额8311亿元，环比增长59%，同比下降43%，降幅较5月收窄17个pp；实现销售面积4767万平方米，同比下降51%，降幅收窄6pp；1-6月实现累计销售金额34706亿元，销售面积2.24亿平方米，分别同比-51%和-53%。TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企6月销售金额环比分别增长51%/66%/47%，同比下降35%/40%/40%，同比降幅进一步收窄21pp/9pp/14pp,其中越秀、华发、滨江、华润、保利等同比回正。

6月重点30城成交面积环比+31%，同比-38%，城市分化依旧明显。根据克而瑞重点监测的30城数据，一线城市市场最具韧性，成交环比+85%，同比-17%；26个二三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比+24%，同比-41%，但上半年累计同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线。1）一线城市除广州外，均有不同程度的上涨。其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放，上海环比涨幅达1003%，北京涨幅也在50%以上；深圳低位回升，环比增长41%，同比跌幅收窄至2成以内；2）二三线城市分化加剧。仅成都、青岛同环比齐增，济南、长春、郑州等随着前期疫情得以阶段性控制，环比涨幅均超6成；福州、大连、南宁、昆明6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上，平均开盘去化率基本不足3成。

杭州次轮土拍热度较首轮下滑，武汉、宁波土地市场未见暖意。1）杭州：受供地侧调整影响，如热门摇号区域地块供应减少、低密宅地增加等，整体热度有所下滑。二轮土拍共成交地块45幅，其中23宗底价成交，占比过半，10宗溢价成交，12宗触及中止价进入一次报价区间，溢价率由6.4%下降至5.2%。拿地企业方面，六成地块由本土民企竞得。其中滨江仍然独占鳌头，在首轮拿下11宗地后再次耗费225亿斩获12宗。2）武汉：次轮土拍成交涉宅地块10宗，流拍1宗，合计成交土地建面89.5万平方米，较首轮微降3.7%。其中9宗宅地以底价成交，1宗熔断，整体溢价率仅1%与首轮持平。在整体政策保持宽松之下，品牌房企参与度较低，7宗涉宅地块由本地平台公司竞得。3）宁波：次轮土拍推出21宗涉宅用地全部成交，总体量204万平方米，较首轮下降20%。其中仅2宗商品住宅用地触顶成交，平均溢价率较首轮下降1.9个百分点。拿地房企方面，本地平台托底成交12宗，比例超六成。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。