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2022年07月04日发布

投资摘要：

每周一谈：6月房企销售环比改善复苏进一步明确

6月房企销售排行榜出炉，房企销售环比回暖明显。基于中指研究院房企权益销售排行，6月房企单月销售普遍环比高增长，累计同比跌幅有小幅收窄，尽管在高基数影响下，房企6月权益销售额单月同比大多未延续5月的正增速，但边际观察，房企销售环比递增趋势延续，市场复苏的信号越来越明确，具体来看：

头部房企普遍表现更佳，市场转暖下房企规模品牌效应显现。TOP10房企6月权益销售额同比-40%、环比增长62%；TOP11-30房企6月权益销售同比-37%、环比增长27%；TOP31-50房企6月权益销售同比-38%、环比增长15%；

从房企销售规模来看，1-6月累计权益销售规模TOP10房企依次为碧桂园、万科、保利发展、中海、华润、招商、融创、金地、绿地、龙湖；

从房企销售边际变化来看，6月销售改善以国央企及品质型房企为主，华润、招商、绿城、金茂、金地、滨江等房企环比增速位于房企前列；民企普遍表现一般，中南、碧桂园、新城、融创等房企环比增速位于尾部；

从房企累计销售表现看，腰部房企表现略好于头部房企，仁恒、德信、越秀、滨江、中冶置业位于累计同比增速前列；保利发展、中海、招商、金地等位于中部；民企普遍销售弱势，尤其出险债务风险的房企表现最弱。基于近期的多种数据来源，我们有理由认为商品房市场的复苏已基本明确：

统计局商品房销售数据：5月单月销售同比增速跌幅收窄；

房企销售排行榜：6月房企销售环比大增，累计同比跌幅收窄；

高频30城数据：周度数据出现同比大增，趋势上呈现触底反弹。当前市场对商品房市场的判断仍然存在分歧：

分歧来源于数据的局限性：统计局的销售数据包括了部分安置房数据、房企销售排行榜口径来源于第三方权威性略有不足、高频30城数据会受到积压网签释放的影响，此外也存在安置房冲量的可能；

分歧也来源于本轮周期不同以往的市场基本面及政策环境：三四线的真实需求已在棚改安置中部分提前释放，库存高企下真正的复苏迹象仍未显现；“房住不炒”导向及货币环境宽松空间远不及过往之下，政策空间相对有限。

对此，我们认为对于市场复苏方向已很明确，但复苏力度仍有待进一步观察，这种观察尤其以通过销售一线人员的交流最为有效，可以有效的降低数据的噪音；就目前市场现状来看，市场仍处于“弱复苏”的状态未变，部分城市已出现更为明显的边际改善，但尚未出现根本性的加速好转。

对于未来的投资策略，我们认为方向的把握更为重要，不必过分关注数据层面的短期波动，眼下应敢于入场。基本面复苏方向已相对明确，三季度将是复苏兑现窗口期，基于历史地产板块普遍表现出持续性的上涨行情，可及早布局。

数据追踪（6月20日-6月26日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-2PCT、-37PCT，一线城市-22PCT，-36PCT，二线城市-68PCT，-69PCT，三线城市+169PCT，+19PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+5PCT，累计同比-25PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+13PCT，成交建筑面积累计同比-8PCT，成交金额累计同比-52PCT，土地成交溢价率为6.13%。

城市行情环比：北京（-5PCT），上海（+24PCT），广州（+13PCT），深圳（+95PCT），南京（+21PCT），杭州（-5PCT），武汉（-48PCT）。

投资策略：基本面改善确定性渐强，建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。