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2022年06月27日发布

每周一谈：各地陆续推出房票政策 加速信心恢复

6月20日，郑州市发布《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》，标志着郑州房票政策正式落地。今年已有多座城市开始推行房票政策，包括郑州、江苏宜兴、浙江温州、浙江宁波、河南许昌等地。

房票的本质是一种票据化的征地安置措施。不同于实物安置或货币化安置，分别使用安置房或直接发放货币给拆迁住户，房票安置的过程为征收人向被征收人发放可以抵扣未来一定购房金额的结算凭证实现征地拆迁，并在被征收人未来使用房票购房时，由征收人支付房票载明金额的购房款，完成征迁补偿。

以郑州本次推行的房票政策为例，我们可以发现房票安置的一些特性：

房票有一定使用期限，以郑州实施办法为例，房票自核发之日起超过12个月未使用，将视同自动放弃房票安置，并重新按货币补偿方式安置，并不再享受相应政策性奖励；不同城市房票使用期限各异，期限普遍在12-24个月；

房票限定了适用范围，郑州房票使用范围在郑州中心城区，并针对政府明确参与房票安置房工作开发企业提供的楼盘；其他城市房票也均限于本市范围内使用，部分城市不可跨区使用；

房票政策多带有一定优惠倾斜，郑州房票政策优惠包括：①给予安置补偿权益金额8%作为政策性奖励；②以现金方式奖励3个月过渡费；③房票购房不计入限购套数；④房票购房成交价格不超补偿部分免征契税，超出的部分部分征收契税等。

从以上房票的特点我们可以发现房票的优势：

房票降低了政府的资金压力，不同于货币化安置需即时支付，或实物安置需推进安置房建设，房票安置的资金支付在商品房销售后发生，一方面减少了政府短期的资金压力；另一方面，销售转暖后，土地财政有望被促进转暖；

房票减少了资金外流的风险，由于房票限制了使用区域，资金外流风险降低，即降低了货币化安置所导致的资金向高能级城市流动的风险；

房票为所在城市实现了商品房市场价格的“锚定”，由于被征收者的资金其实质反映在票据化的房票，且仅在指定区域内用于购买商品房，当地商品房价格一定程度与被征迁人的征迁补偿完成了挂钩。

房票的优势本质来源于我国住房供给结构尚未完全平衡的现状。这导致不同区域城市间市场存在分化风险，局部存在投机炒房的风险。通过房票机制，可以有效避免合理的需求转变为过热的投机。房票政策将有利于信心修复，加速当地市场回暖，合理的需求将被充分释放，同时市场的价格也得到了一定承托，将有助于各城市商品房成交复苏及信心修复。结合三四线城市整体仍未明确底部的市场特征，我们认为房票政策将更有针对性的改善商品房市场的基本面。

数据追踪（6月13日-6月19日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为+37PCT、-38PCT，一线城市+33PCT，-37PCT，二线城市-57PCT，-69PCT，三线城市+282PCT，+13PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+18PCT，累计同比-27PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+10PCT，成交建筑面积累计同比-9PCT，成交金额累计同比-53PCT，土地成交溢价率为3.92%。

城市行情环比：北京（+52PCT），上海（+16PCT），广州（+95PCT），深圳（+2PCT），南京（-22PCT），杭州（+3PCT），武汉（+156PCT）。

投资策略：基本面改善确定性渐强，建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。