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2022年06月20日发布

受去年端午假期低基数及近期政策持续放松影响，近期多方数据均显示新房销售出现环比改善。本月 15 日公布的全国 5 月销售数据显示，全国 5 月单月住宅销售面积环比增长 23.8%，同比减少 36.6%；中指 102 城数据显示同期住宅销售面积环比增长 18.8%，同比减少 48.7%。

从 30 城高频数据看，本周新房成交面积同比今年首次转正至 4.3%，环比大增 43.9%。一二线城市中青岛、苏州、广州、佛山等地明显复苏。尽管同比回正有去年同期端午节低基数的原因，但政策持续放松对楼市回暖已初见成效。后续复苏情况仍需进一步观察，一二线核心城市的限购限贷、二套房认定、房贷利率仍有放松空间。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.12%，落后大盘 1.78 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 22 名。本周上涨个股共 55 支，较上周增长 3 支，下跌股数为 80 支。（若无特殊说明，报告中本周指 6.11-6.18 当周）

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 425.7 万平方米，环比提升43.9%，受去年端午假期低基数影响，同比今年首度转正至 4.3%。其中样本一线城市的新房成交面积为 93.6 万方，环比 57.9%，同比 32.2%；样本二线城市为 250.4 万方，环比 46.0%，同比 12.5% ；样本三线城市为 81.7 万方，环比 25.7%，同比-28.7%。从今年累计 24 周新房成交面积同比看，样本30 城共计 6473.6 万方，同比下降-42.6%；一线城市为 1255.0 万方，同比-38.1%；二线城市为 3790.9 万方，同比-37.7%；三线城市为 1427.7 万方，同比-54.8%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 146.1万方，环比增长 16.9%，同比增长 25.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 28.6 万方，环比 19.0%；样本二线城市为 99.8 万方，环比16.5%；样本三线城市为 17.7 万方，环比 15.5%。年初至今累计二手房成交面积为 2357.1 万方，同比变动为-32.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 666.0 万方，同比-41.5%；样本二线城市为 1403.6 万方，同比-26.9%；样本三线城市为 287.5 万方，同比-26.9%。

重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据 wind 行业-房地产指标统计，本周（6.13-6.19）共发行房企信用债 16 只，环比增加 2只；发行规模共计 145.80 亿元，环比增加 69.49 亿元，总偿还量 64.61 亿元，环比减少 0.85 亿元，净融资额为 81.19 亿元，环比增加 70.34 亿元。融资成本来看，整体看本周发行债券利率继续下降。中国铁建 5 年期中期票据（-74bp）、中国电建 5 年期公司债（-44bp）、新建元 5 年期中期票据（-43bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。