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2022年06月14日发布

僵局：政策实质改善，房地产困局未破。 2021年9月中央提出“两个维护”以来，房地产政策暖风频吹，供需两端步入实质改善。但当前楼市、地市延续低迷，房企信用事件蔓延，行业仍未走出基本面下行与信用危机困局。

成因：购房者预期悲观，市场信心仍待修复。 历史经验显示，销售转正滞后政策放松、按揭利率见顶约6-10个月。本轮2021年9月政策缓和、利率见顶后，销售增速持续创出新低，修复时间明显拉长。究其原因，主要与疫情反复及经济压力致购房预期转变、短期需求透支、购房烂尾担忧仍在等因素相关。

展望：政策持续发力，房地产缓慢复苏。 当前储备政策工具仍旧丰富，仍具较大腾挪空间，多重利好作用下近期部分楼市已小幅回温。下半年随着疫情控制与政策加大发力，预期稳定下房地产有望温和修复。考虑人口结构变化、杠杆提升空间及短期货量供应不足等，修复程度及复苏斜率或弱于过往。

房企：加速分化，强信用企业更具潜力。 信用冲击之下，央国企等强信用企业融资、销售、投资更占优势，后续凭借充足土储与购房者较高信任度，有望率先受益行业复苏，呈现更好经营表现。

投资建议： 过往宽松周期，地产板块超额收益主要分为“政策发力+销售未稳”、“政策延续+销售改善”两个阶段。下半年温和修复下板块有望迎来基本面兑现行情，维持“强于大市”评级。建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

风险提示： 1）政策改善及时性低于预期风险； 2）房企流动性问题发酵风险； 3）行业短期波动超出预期风险。