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2022年01月18日发布

核心观点：

2021年三季度以来，我们能明显感知到行业环境的恶化，2022年住宅市场的变动预期成为我们的研究方向。我们倾向从住宅市场的供应与需求分析未来的变化，尤其是土地成交量的减少是否会导致部分城市出现有效供给不足的问题。对于需求来说，我们认为抑制需求释放的无非是按揭贷款和居民的主观购房意愿。下半年按揭贷款放贷周期的延长曾导致部分城市出现成交量增速放缓，需求释放难度增加；主观意愿的变动基于居民的市场观望情绪，一方面体现在房价的变动，另一方面体现出险房企的不断增加，避险情绪加重。

一、2021供应稳定，2022警惕部分城市供给不足

2022年，若有城市出现住宅供应不足，更多会发生在二线和三四线城市，原因有二：第一，中西的二线城市住宅供应增速和土地成交增速都有明显下行。尤其需要警惕的是，住宅供应同比增速趋向于0，但土地成交大幅下降的这类城市可能面临供应短缺的影响。第二，普通三四线城市需求抑制，企业拿地动力下降。以廊坊为例，2021年的土地成交量仅有2020年的一半。开施工速度不会对住宅供应产生明显影响，归根结底还是要看各城市的土地成交量。

二、2022年关注核心城市，三四线或导致成交预期下行

对2022年而言，一线城市基本盘稳定，会保持成交定力，只要供应充足，就能实现成交量的提升。二线城市要区分核心二线和普通二线，中西部的普通二线城市市场下行后，需求不振的缺陷会持续暴露出来，需要更加关注此后的去化力度。三四线城市要从内生型和资源型的城市来看，内生型城市的表现与普通二线城市相似，需求消耗殆尽短期内不能为住宅市场添加新的活力，除非等到下一轮需求积累起来；资源型的三四线城市要关注政策是否存在边际改善使居民的购房需求得到释放。