理工酷

2022年04月28日发布

核心观点：

3月，全国商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，各能级城市销售情况均不及预期。销售端压力持续向价格端传导，低能级城市房价下行压力仍大，并带动70城房价继续环比负增。

基本面加速下行，房地产投资增速大幅下降。3月全国土地购置面积创历史新低，共计6城完成集中供地，供地规模出现大幅缩减。房企新开工、施工和竣工面积均同比大幅下降，短期新开工将持续承压。

国常会、国务院金融委“稳地产”政策信号积极，多地松绑稳地产政策，预期相关政策将于近期落地。

展望二季度，房地产市场下行压力下预计地产政策将持续加码。总体来看，一季度房地产政策仍处于试探期，政策方向和政策力度随着市场反馈仍在逐渐调整。不过，中央释放“稳地产”的积极政策信号，正在逐步打消地方政府松绑地产政策的疑虑，并呈现出城市能级越低、地方政策宽松力度越大的特点。鉴于房地产销售、投资及房价数据仍在恶化，为推动楼市回暖，二季度地产政策的力度会有所加强，并向对市场有利的方向重点发力，从供需两方共同入手刺激行业回暖，预计各地房地产宽松政策将继续加码，且二、三线城市地产政策松绑力度将明显大于一线城市。

政策持续回暖背景下，我们认为二季度房地产行业仍面临较大下行压力，但基本面表现大概率会强于一季度。这主要是考虑到两点：一是从政策回暖到地产销售回暖，市场仍需要一定的观察、消化和反应时间，从4月高频数据看，4月1日-24日30大中城市平均单日商品房成交套数为2502套，去年同期为5302套，房地产仍处加速下行阶段；二是需求不足是制约楼市回暖的重要因素之一。据克尔瑞调查显示，在疫情等因素的持续影响下，有四成购房者因收入降低而推迟买房计划，三成购房者因近期房价波动大而产生观望情绪。不过，我们也看到当前仍有较大的政策空间，且预期二季度政策会持续加码，鉴于一季度一线城市已现企稳迹象，预期二季度在政策的持续引导下将有更多的城市基本面有所好转。