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2021年12月06日发布

核心观点：

11月销售同比降幅收窄、环比回正，城市销售分化明显。2021年11月，30城新房销售面积同比增速-20.08%，环比增速为14.19%。分一二三线城市来看，同比方面，11月一、二、三线成交面积增量分别为-13.63%/-10.87%/-37.85%；环比方面，一、二、三线增速分别为12.06%/25.35%/-1.13%。我们认为随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，12月市场销售将继续修复，但由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响，未来销售修复的速度将较以往慢一些。

去化周期持续上行，处于四年内较高位。十大城市的存销比18.24，较上月+5.21，去化周期环比+81.85%，同比+39.98%，市场销售低迷，去化周期持续上行，已处于2017年以来的较高水平。其中一、二线城市存销比分别为12.21、19.09，分别较上月+3.08、+2.06。

二轮土拍落幕，民企拿地收缩，第三批土拍规则放松。22个重点城市第二批土拍与11月底收官，平均溢价率为4.0%，较2020年平均溢价率-6.88pct，较首批平均溢价率-11.27pct，整体热度下降。在第二轮土拍中，中央、地方性国企拿地活跃，权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为74.08%、84.32%，分别较首批增长15.97pct和25.40pct。国企和民企拿地数量都出现了收缩，本轮土拍国企控场，国企拍地数量占比增长至77.90%，较第一轮提高19.58pct。综合前两批集中供地来看，房企拿地呈现出“国增民减”的整体特征。11月第三批土拍已陆续开展，从目前已发布的公告来看，部分城市放宽竞拍规则，下调保证金比例，本轮竞拍门槛边际放松。

一行两会传递积极信号，从供需两侧托底市场。一行两会集中对房地产行业及恒大问题进行全面和详细的表态，关于需求层面，银保监会本次新增强调了“重点满足改善型住房按揭需求”，之前的表态中主要集中于对首套房的信贷支持，上次对改善性住房的表述还要追溯到2015年3月的政府工作报告。预计之后对首套和改善型住房的首付比例、利率、放宽周期等政策进行调整，有助于提振市场整体的需求。关于融资层面，两会表示“合理发放房地产开发贷款、并购贷款，支持房地产企业合理正常融资”，房企信贷环境逐步改善，并且房企之间并购活动将增多，加速行业优胜劣汰，行业格局将进一步优化。

投资建议：当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策不断释放积极信号，供需两侧信贷环境逐步改善，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在风险事件暴露过程中加速优胜劣汰，行业格局重塑利好国企和具有护城河的优质民企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）、招商积余（001914）。

风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。