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2021年12月08日发布

当前困局：基本面下行与信用危机。受前期需求透支及房企信用事件影响，下半年楼市成交急转直下，2021年10月全国商品房销售面积同比下降21.7%，较2月高点（104.9%）显著回落，下行斜率创近十年之最。地市受房企资金趋紧影响一夜入冬，第二批集中供地流拍率升至41.3%，远高于第一批（5.6%）。销售回款及融资压力加剧下房企信用事件持续爆发，2021年9月以来中资美元地产债最大跌幅近30%。当前行业已陷入“销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负向循环困局。

破局之道：信心修复与模式变革。困局形成源于参与主体信心缺失，根源在于“高杠杆、高周转”模式不再适用。为重塑信心，政策托而不举仍有必要，当前风向边际转暖，微调已在路上；后续房地产税试点料有序、稳妥推进，避免形成过度冲击。此外房企自救稳定现金流同样重要，包括处置资产回收资金、谨慎投资降低支出等。长远来看，模式变革为破局核心，传统开发预计由杠杆驱动转向经营驱动，管理红利大幕料徐徐开启；同时业务结构也将由单一开发转向多元发展，存量时代下多元业务价值有望持续显现。

终局演变：短期阵痛与中长期重塑。由于政策效应及信心恢复存在时滞，行业短期仍将面临阵痛期，投资、销售承受压力，结算业绩存在挑战。预计2022年全国销售面积同比降9.5%、投资同比降2.6%。但参与者表现分化，央国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，料率先走出困局并进一步扩大优势，行业格局有望迎来重塑。中长期新增住房需求高位震荡，多元赛道空间打开提供更多发展可能性，模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额，实现高质量发展。

投资建议：精选优质个股，关注细分机遇。展望2022年，短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块估值、持仓低位增强安全边际。中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑、模式变革下优秀企业份额提升、长足发展值得期待。我们看好2022年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。全年建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。同时建议关注财务状况有望好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，龙光集团、新城控股、金科股份、中南建设等。考虑存量时代多元业务重要性提升，建议持续关注空间广阔、自主发展强化的物管及商管板块，看好综合实力突出的物管龙头，碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，星盛商业等。

风险提示：1）政策呵护不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）货量供应不足致销售、开工、投资等承压风险。