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2022年04月20日发布

主要观点：

事件

国家统计局发布 2022 年 1~3 月房地产开发投资和销售数据。

销售端： 1~3 月商品房销售疲软，待观察后续疫情、 政策及房企动作

2022 年 13 月，商品房销售面积同比-13.8%（12 月-9.6%）， 3 月单月-17.7%； 销售金额同比-22.7%（12 月-19.3%）， 3 月单月-26.2%。 其中，住宅销售金额累计同比-25.6%（12 月-22.1%）。 价格维度， 2022 年 13 月全国销售均价同比-8.38%（12 月-10.75%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达 13572 元/方。往后看， 2022 年 4 月至今（截至 4 月 16 日） 30 大中城市高频成交面积数据显示同比-56.8%。 销售延续 1~3 月疲态，短期降幅波动走向需观察： i） 政策后续落地情况， ii）新冠疫情影响，及 iii）房企“以价换量”力度。

开竣工： 新开工降幅扩大，“保交付”下竣工有望恢复增长

2022 年13月新开工同比-17.5%（12 月-12.1%），3月单月-22.2%。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在 2~3Q 的时滞。

细分至城市层面， “土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。 考虑到， “三条红线”、 “房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是2022年 Q1 新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。 受到 2021 年集中供地第二轮、第三轮有大批城投公司拿地（第三批成交地块中按项目数计城投占比 43%），此类项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。 13 月竣工面积同比-11.5%（12月-9.8%）， 3 月单月-15.5%。 政府自 2021 年底以来密集出台的保交付的政策逐步落地生效， 2022 年竣工有望恢复增长。

投资端： 开发投资单月同比转负，土地投资贡献持续减少

2022 年 13 月房地产开发投资完成额同比+0.7%（12 月+3.7%） ，3 月单月-2.4%。 注意到， 13 月土地成交建面同比-41.8%（12 月-42.3%）。 考虑到， 集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。 此外，今年《政府工作报告》再提新型城镇化，有序推进城市更新，加上近期郑州新政再推棚改等，城市更新有望在未来“补位”提升房地产开发投资韧性。

融资端： 1~3 月到位资金同比-19.6%， 各细分渠道单月同比皆负

2022 年 13 月到位资金同比-19.6%（12 月-17.7%）， 3 月单月-23.0%。结构上， 3 月单月国内贷款（同比-29.7%）、自筹资金（同比-2.3%）、回款（首付+按揭）（同比-32.9%）【其中个人按揭（同比-22.1%）、首付款（同比-37.5%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（3 月单月占比 51.6%， 1~3 月占比达 51.0%） ，各细分渠道单月同比皆负。 随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力， 从央行发布的 3 月社会融资规模统计数据报告可以印证： 3 月居民部门贷款恢复正增长，当月新增 7539 亿元，短期贷款和中长期贷款分别新增 3848 亿元和 3735 亿元，但同比分别少增 1394 亿元和 2504 亿元。 向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到修复。

投资建议

继“三条红线”后， “房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变， “以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、 新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等