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2022年04月14日发布

核心观点

本周市场回顾。 第 14 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为+2.7%。沪深 300 指数报收 4230.77，周度涨幅为-1.1%；创业板指数报收 2569.91，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收 3795.88，周度涨幅为+1.6%。

本周行业要闻。 17 部门发文开展青年发展型城市建设试点。国常会： 部署适时运用货币政策工具优化保障性住房金融服务。 兰州放松限购限贷限售、降低首付比例。重庆银保监局：合理确定新市民首套房按揭标准。 杭州 2022 年计划供地 4816 公顷。 重庆预供应主城区 27 宗地。 招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议。

本周新房与二手房销量均较上周大幅减少。 第 14 周 29 大城市新房销售为 1.8 万套，较第 13 周下降 34.6%； 11 大城市二手房销售 0.6 万套，较第 13 周下降 28.5%；一线城市新房、二手房交易较第 13周的增速分别为-25.6%， -26.8%；二线城市新房、二手房交易较第 13 周的增速分别为-48.5%， -36.8%。 库存量较上周基本持平，库销比较上周增加。 第 14 周 15 大城市库存为 122.2 万套，较第 13 周增加 0.1 万套；库销比为 18.5 个月，较第 13 周增加 1.4 个月。 土地出让金额减少。 第 14 周 26 大城市土地出让金为 5.8 亿元，较第 13 周减少 394.9 亿元。 平均溢价率降低。 第 14 周26 大城市土地成交平均溢价率为 0.0%，较第 13 周降低 3.0%。

重点公司公告。 多家房企公布一季度销售额：万科 1,065.0 亿元，同比降 33.9%；保利 907.0 亿元，同比降 27.0%；融创 723.6 亿元，同比降 37.8%；中海 482.8 亿元，同比降 46.0%；招商蛇口 473.4 亿元，同比降 34.5%；金地 455.1 亿元，同比降 33.7%；金茂 316.6 亿元，同比降 49.6%。 泛海控股连续十二个月内累计诉讼金额占其审计净资产的 10.42%。深振业副总裁谭伟辞职，不再担任任何职务。

投资建议与投资标的

继上周短暂反弹后，本周新房及二手房销售全面走弱，基本面筑底仍在持续。 市场对于 4 月出台更大力度宽松政策的预期继续抬升。 结合 3 月 16 日金稳会以及随后的各部门传达会的精神，我们认为监管达成的共识包括两个方面： 一是推动金融机构减少对低评级房企的流动性挤兑； 二是推动房地产项目的并购，鼓励优质房企收购问题房企的优质项目， 压实实控人责任，提高其偿债意愿， 鼓励优质企业去参与并购， 进而化解债务风险，而非完全通过需求刺激手段。基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。 最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失（但债权人有优先劣后的排序），居民部门缓慢增加一定杠杆（配以适度降息，以缓解居民本息支出压力） 。近期市场演绎三条逻辑， 万科估值修复、各地国企地产上涨、 信用违约民企困境反转。 我们认为万科确有估值修复的空间，各地国企房企也整体受益于目前的竞争格局； 但在以并购重组的方式推动风险化解的框架下， 问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。 我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置， 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐万科 A (000002，买入)、 保利地产(600048，买入)； 与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、 龙湖集团(00960，买入)。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)、 融创服务(01516，买入)、 星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。 逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。