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2022年04月06日发布

事项：

3 月 30 日据财联社报道， 即日起非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满 12 个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区 144 平方米以下的普通住宅； 拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。4 月 1 日衢州住建局发文，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业视同本市户籍家庭执行相关购房政策；市区新建商品住房、尚未网签的 144 平方米及以上新房不限售。

4 月 1 日兰州市政府发文，包括降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于 20%，二套住房最低首付款比例不低于 30%；对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策等。

4 月 2 日据财联社报道，秦皇岛废止“限购令”，称已不适应当前秦皇岛房地产市场发展形势。

4 月 2 日东莞住建局发文， 放松疫情期间购房资格认定， 对 2021 年 12 月以来，因受疫情防控影响无法按时缴纳社保的外地户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭，在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。

平安观点：

房企销售压力不减， 疫情冲击拖累楼市复苏。 由于需求低迷、疫情反复，3 月小阳春未至，百强房企销售进一步承压， 单月销售额、 销售面积同比下降 52.6%、 57.2%，降幅较 2 月扩大 6.1 个、 14.6 个百分点。受此影响，一季度百强房企销售额、销售面积累计降幅扩大至 47.1%、 49.1%。 近期深圳、上海等全国多点疫情较为严重， 拖累房企推盘供货计划，楼市复苏雪上加霜，地方财政压力明显加重。 东莞已针对疫情社保断缴问题发文，放松疫情期间购房资格认定。地产作为重要的支柱产业， “稳增长” 必须“稳地产”，预计后续更多地产维稳政策将陆续出台。

楼市调控实质性改善， 核心城市步入松绑行列： 从多地下调按揭利率、 松动预售监管金及郑州松绑“认房又认贷”、南宁等多地降低首付比例，政策改善力度已明显加大。 加上 3 月国务院金融稳定发展委员会及 2022 政府工作报告定调，以及多部委“今年暂缓扩大房地产税改革试点” 等积极发声， 更多有利市场的政策正积极出台。 福州、衢州、秦皇岛、兰州等沿海省份省会城市、核心都市圈城市陆续加入楼市松绑行列， 部分更为直接地放松限购限售， 楼市调控步入实质性放松阶段。 考虑政策传导时滞及疫情冲击影响，预计楼市修复仍需时间，二季度为重要观察窗口。

22城首批集中供地“让利”， 优质房企迎发展良机。 近期 22 城首批供地优化土拍规则，提高房地价差等， 激进型的“高杠杆”房企大多退出土拍，土地市场进入优质房企的买方市场，拿地隐含毛利率迎来改善。此外出险及高压房企出让资产意愿颇为积极，叠加金融机构信贷支持，为优质房企创造良好收并购机遇。 中长期看，行业资源逐渐向优质高信用房企倾斜，其市场份额有望持续扩大，同时政策、土拍等市场预期稳定利于行业良性循环，市场平稳健康发展。

投资建议： 当前在稳增长背景下， 地方财政及楼市成交均承压， 2 月居民中长期贷款自统计以来首次为负， 多家房企信用风险再度爆发， 化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫， 政策有望在供需两端加大发力， 带动板块估值持续修复。 中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。 开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、 招商积余、 新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

风险提示： 1）房地产行业短期波动超出预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险； 3）政策改善及时性低于预期风险。