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2022年03月29日发布

核心观点

行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流。2022年前两月销售依旧较为低迷，未见显著改善。2月单月，30大中城市商品房销售面积同比下降27%，环比下降42%；其中，一线城市销售面积221万平方米，同比下降7%，环比下降34%；二线城市销售面积358万平方米，同比下降23%，环比下降42%；三线城市销售面积136万平方米，同比下降51%，环比下降51%。2022年1-2月，30大中城市商品房销售面积同比下降28%，一、二、三线城市分别同比下降22%、17%、50%。

2022年2月，百城土地成交面积/供应面积为52%，较上月下降51pct，溢价率为3.4%，较上月下降0.5pct；其中一线城市溢价率为4.5%，较上月上升2.7pct；二线城市溢价率为0.5%，较上月下降5.2pct；三线城市溢价率为0.8%，较上月下降1.9pct。

在已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为94%、78%、83%；青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为40%、38%，比例下降较大。整体来看，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上次提升4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。土地市场似乎有所恢复，但我们认为，销售预期并未回暖，房企“以销定产”的态度难以转变，国央企及地方城投、民企带动的部分城市土拍短暂复苏大概率难以持续，土地市场完全恢复活力仍需时日。

板块：超额收益已现，整体估值仍低。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨3.6%，跑赢沪深300指数12.7个百分点，在31个行业中排第2名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低7.5%，仍处历史最低水平。

投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间。当前行业基本面未见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时日。我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。4月组合推荐招商积余、新城控股。

风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。