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2022年03月25日发布

销售：持续低迷，静待行业回暖：2022年1-2月商品房销售面积15703万平，同比下跌9.6%，单月跌幅较2021年12月收窄6.1%，销售额15459亿元，同比下跌19.3%，跌幅较12月扩大1.5%,1-2月虽然跌幅有所收窄，但考虑到存在部分12月到1月销售转签的情况，1-2月销售仍处于持续低迷状态，并未见明显好转。全国商品住宅销售均价10141元/平，目前价格已处在持续见底回升过程中。市场信心尚在恢复，政策提振销售仍需一定时间。

投资：土地购置费拉动投资增长，新开工持续低迷：1-2月房地产开发投资完成额14499亿元，同比增加3.7%，扭转去年9月以来的同比下跌趋势，施工面积受到近期行业三保政策，“保交楼，保民生，保稳定”，同比增长1.8%。1-2月土地购置费3417亿元，同比增加11.3%。全国房屋新开工面积同比下降12%，单月跌幅较12月收窄19%，跌幅较去年7月以来收窄幅度较大，房企开工意愿低，新开工面积下降幅度大的原因主要是：1.资金链压力大叠加预售资金监管严格，新开工加重资金链压力。2.短期内销售不确定性仍大。1-2月房地产投资数据同比增加3.7%超预期，但考虑到当前销售回暖速度较慢，新开工短期内仍难有明显改善，后续投资仍将承压，但从2022年全年来看预计下行幅度不会太大。

土地：跌幅持续扩大，回暖有待销售和供地改善：1-2月土地购置面积838万平，同比下跌42.3%，土地成交价款369亿元，同比下跌26.7%。房企土地购置不足，主要在于大部分民企当前仍处于行业信用风险的冲击压力之下，企业资金链紧绷，为了缓解到期的债务压力，房企纷纷选择节流，停止拿地扩张，叠加行业处于下行周期中，面对未来销售的不确定性，国企也同步减少了拿地开支，以应对行业下行风险。我们认为土地市场后续是否能回暖主要看销售和土地供给两个因素，销售端回暖改善资金压力，提升房企拿地意愿；增加优质地块供应，结构性改善提升土地市场热度。

融资：融资结构性改善，信贷环境持续宽松：1-2月开发到位资金同比下降17.7%，较去年12月跌幅收窄1.6pct。跌幅收窄主要由于国央企融资放宽，但民企融资仍然较难。2月首套房贷款利率降至5.47%，二套房贷款利率降至5.75%，信贷环境较去年有明显改善。1月和2月M2同比增速分别为9.8%和9.2%，增速较去年下半年以来提升较大，市场整体流动性宽松，但当前行业仍处于信用风险冲击之下，部分民企资金链断裂，开发频频爆雷，导致新房烂尾风险也在不断增加，需求仍处在观望期，叠加资金循环不畅，市场流动性难以改善行业内流动性压力。后续随着销售回暖，预售资金监管宽松，房企资金循环通路被打通，行业信用修复，房企资金面有望逐步改善。

百强房企：销售接近腰斩，百强增速放缓集中度下降：1-2月百强房企累计销售额10484亿元，同比下降43.4%,百强房企销售金额集中度为68%，同比下降28pct。

债券融资：债券融资仍处于修复过程中：1-2月房企境内外债券融资累计约856亿元，同比下降59%，降幅较1月收窄11pct。境外债利率呈现极端分化明显，根据发债主体的综合信用，境外债利率从2.90%到14.25%。

行业经营环境好转，政策宽松仍在继续：三月份受疫情影响，市场回暖速度有所停滞，但当前房地产行业经营环境较1-2月份确实有明显好转，具体体现在三个方面：1、春节之后市场置业信心有所恢复；2、企业资金层面有所改善；3、主流城市价格端已经逐步企稳。我们认为在今年GDP5.5%的刚性要求之下，稳定房地产行业依然是稳定经济的重要一环，叠加上周多部委联合发声，着力防范化解房地产行业风险，预计后续仍将会有更多的城市出台更大力度的政策。我们认为当前行业经营最困难的时候已经过去，国企央企以及部分优质民企将恢复扩表。当前时点，我们建议重点关注能够持续扩表，维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及区域优势明显，能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能力的金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。