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2022年03月16日发布

销售：商品房销售降价走量，销售压力依然较大。2022年1-2月商品销售面积同比下滑幅度较去年12月有所收窄,但销售均价同比大幅下滑，销售额同比下滑幅度依然较大。这说明房企降价走量之下，整体销售情况依然不容乐观，降价并没有换来足够的销售量来实现销售额的回暖。在积累的需求逐渐释放之后，面对房价的下跌与房企层出不穷的负面新闻，购房者的观望情绪可能会进一步加重。后续的销售形势可能依然严峻，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。

开发投资：新开工持续疲软，竣工增速大幅下滑，投资实现增长。我们认为，投资的增长可能是由于原材料价格上涨带来的建安成本的上涨，延缓施工与恢复施工带来的施工面积的略微增长以及土地购置费用的部分分期或者延迟付款。不能因为投资数据实现增长就对市场环境过于乐观，前两个月土地购置面积和土地成交款同比分别下滑42.3%和26.7%，土地市场正经历大幅下滑。这表明房企在资金面的紧张与销售下滑的冲击下，对市场的预期正在大幅走弱。而土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。

到位资金：资金面依旧全面承压，销售的下滑是资金面改善的最大阻碍。虽然随着融资端政策的发力，国内贷款与自筹资金的情况相对于去年12月有所回暖。但销售下滑带来的压力依然让行业资金面难见改善，定金及预收款和个人按揭贷款降幅双双扩大表明当前销售回款压力很大。而当前诸多民企面临信用风险，再融资能力缺失与销售垮塌的双重压力之下，房企面临的流动性风险依然很大。

投资建议：

从统计局数据来看，1-2月投资虽然实现了增长，销售下滑的幅度也好于市场预期。但销售依然弱势，居民购房意愿低迷。行业资金面依旧十分紧张，房企的投资意愿与能力都大幅下滑，土地市场一片冷清。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击。“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强依旧是当务之急。土地市场不回暖，市场预期不回稳，各地的维稳政策大概率还会陆续出台。

我们认为，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。当前政策基调与鼓励方向都较为明确，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。

我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。