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2022年02月07日发布

1月房企销售持续承压，各地政策调整陆续出台ummary]]：1月以来房地产基本面下行压力仍大，截至27日，1月以来30大中城市商品房成交面积1081.6万平方米，较去年同期下降27%，跌幅较12月扩大5pct。各地需求端政策放松方案陆续出台，1月以来已经有北海、南宁、青岛、济南、宁波、自贡、惠州等多个城市放松公积金贷款条件，1月27日，安徽省发改委出台《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，明确鼓励购房领域降低首付，成为全国首个明确鼓励降低购房首付的省份。本轮政策需求端放松力度正在加大，并且预计未来政策出台城市将更多、持续时间更久。

资金端改善有待监管放松，改善型需求释放循序推进：12月单月开发到位资金同比下降19.3%，跌幅扩大12.3pct，资金承压态势延续。当前房企在强监管下资金循环不畅，资金链持续承压，资金端政策放松，特别是预收款监管放松才能缓解房企当前的资金压力。烟台市调整预售资金监管比例，缓解房企流动性紧张。需求端全国多地相继发布政策明确提出了对三孩家庭发放购房补贴，其中陕西省明确提出对多子女家庭改善、置换房屋，按刚需家庭对待。结合满足购房者合理需求的政策方向，预计改善型需求将进一步释放。

非常态化调控政策终将落幕，市场年底出清加速:当前对房地产的严监管并非是常态化、持续性的政策走向，而是由于调控政策在执行中的合成谬误和分解谬误，叠加下半年房企信用爆雷特殊时期所形成的非常态化严监管。国家层面对于政策叠加效应带来的负面影响已经有认识，对于两大谬误的政策纠偏在年底已经展开。随着本轮调整周期中行业出清，房企信用修复，行业回归正常化运行，监管也将回归正常化。临近年关，市场加速出清，房企出售资产回笼现金，积极偿债、缓解资金压力。

地产行情继续演绎，物业板块开始反攻：地产板块：考虑到政策在执行方面存在时滞效应的问题，预计后续还会有更大力度的政策放松，一方面资金端的宽松预计仍将持续，另一方面仍需要在需求端有所发力。当前地产板块行业的演绎将由短期的政策博弈向中期行业出清后剩者为王的逻辑转变。行业竞争格局的演变会进入到一个持续分化，持续并购，持续整合的新局面，部分国企央企将继续实现全国化的布局和拓展，区域龙头房企将会更加强势的崛起，行业格局在这一轮调整过后将趋于稳定。物业板块，此前受到房企信用危机影响，引发市场对物业公司资金和业务独立性的担忧，物业板块在2021年股价下跌历经磨难。但2022年仍是物业行业机遇空前的一年，1）并购带来扩张机遇。2)市场化拓展能力逐渐成为核心竞争力。3）增值服务营收贡献快速提升。随着房企资金压力问题得到缓解，市场对物业公司独立性担忧逐渐消减，个别资金挪用、独立性低的物业企业对板块冲击消退，而在这一轮中抓住并购机遇逆周期扩大规模，市场化外拓能力强、增值服务发展迅速、能抵御关联房企业绩影响的物业公司将更具有投资价值。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。