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2022年01月19日发布

房地产行业作为我国的支柱行业，其发展影响着金融系统的安全和稳定。近年来，房地产行业政策持续高压，房企外部融资环境持续收紧，因价格管控、地价上升利润空间持续收窄，部分房企已面临流动性危机。2020年8月，中国人民银行、住建部召开房企座谈会，明确重点房地产企业资金监管和融资管理规则，即“三道红线”，旨在控制房地产企业有息债务增长，防范房地产企业融资危机和系统性风险，在“三道红线”的背景下，拓宽融资渠道、优化债务指标对房地产企业的健康发展尤其重要。

正文：

一、三道红线及房企主要资产证券化融资方式简介

三道红线的出台限定了不同类型房地产企业（以下简称“房企”）的融资上限，即便三道红线都达标的优质企业，有息负债年增速也不得超过15%。作为资本密集型行业，融资增速设置上限无疑会影响房企的发展，三道红线具体包括：

指标1：房企剔除预收款后的资产负债率1不得大于70%；

指标2：房企的净负债率2不得大于100%；

指标3：房企的现金短债比3不得小于1。

根据房企的踩线情况，分为“红、橙、黄、绿”四档：

红色档：如果三条红线都触碰，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，有息负债年规模增速不得超过15%。

资产证券化是房企重要的融资渠道之一，房企主要涉及的结构融资方式包括供应链、购房尾款、CMBS/CMBN和类REITs等。相较于其他融资渠道，ABS会计处理更加灵活。其中，供应链、购房尾款和CMBS/CBMN一般不涉及出表问题；类REITs项目将自持物业所有权转移，存在出表的可能性。虽为负债，但如果科目明细或附注披露不明确，可能造成ABS的“隐藏”，从而低估房企的负债指标。