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2022年01月05日发布

第三批土拍中，各地拿地企业结构的变动呈现分化。在首批及第二批集中供地中，各地土拍市场的拿地主体结构变化趋势一致性较强（首批房企参与度较高、第二批地方平台托底现象频出），各地第三批集中供地则呈现出一定分化：1）部分城市地方平台拿地占比进一步提升：广州/深圳第三批集中供地成交的13宗/11宗土地中各有9宗由地方国企或城投公司获取，分别仅1宗/2宗由民企获取。2）部分城市房企参与度有所提升：杭州第三批集中供地成交的35宗地块中过半由滨江、德信、大家等杭州本地或深耕杭州的民企获取，地方平台在重庆主城九区的拿地宗数占比由第二批的68%降至第三批的约57%。

基本面复苏尚需时日，资金压力限制房企拿地能力。9月以来，尽管行业政策已出现一定的微调，但目前行业基本面仍然偏弱、房企资金压力仍普遍较大：销售方面，2021年11月商品房单月销售额同比下降16.3%；融资方面，境内房地产信用债8-10月单月净偿还额均约200亿元、11月方才小幅净融资约2亿元，10月及11月内房海外债券发行规模仍处近年低位。整体而言，目前房企可用于土地投资的资金仍相对有限，使其在第三批土拍中的参与度仍然较低。

土拍规则、城市基本面等影响房企在不同城市的拿地积极性。1）能有效缓解房企资金压力的土拍规则调整或更能提振房企参与度：杭州在第三批土拍中取消“竞品质、现房销售”要求、恢复勾地、延长土地款缴纳时间等，能够有效缓解房企拿地的资金压力。2）地块质量影响房企拿地动力：广州第三批土拍中部分地块存在周边配套欠缺、需配合考古发掘工作等情况，或将影响项目去化和盈利空间，导致房企拿地动力不足。3）各地市场基本面差异影响房企拿地积极性：各地商品房供需缺口实际存在差异，例如，2015-2020年，杭州/广州的常住人口均累计增长超300万人、商品住宅合计批售面积则分别约3000万平/6000万平，供给偏紧一定程度上使得杭州商品住宅去化周期更短（2021年12月初杭州/广州分别约2个月/7个月）。另外，受二手房参考价等调控政策影响，深圳等地新房市场热度有所下降，亦对房企的拿地意愿带来了一定影响。

短期内国企及地方平台或仍为土拍市场的重要参与者，土拍规则、供地质量可能改善部分城市的土拍参与者结构。短期来看，国企及地方平台或仍为土拍市场的重要参与者：1）目前部分房企销售回款和融资情况仍然承压。2）房企对存量项目的合作和并购等可能降低其在公开土地市场的参与度：一方面，地方平台操盘能力通常相对有限，部分房企可能与地方平台合作开发目前已由后者获取的项目；另一方面，对出险房企优质项目的承接可能占用部分房企的资金，使相应房企在土拍市场的参与度有所下降。城市层面上，各城市间拿地主体结构的分化或将进一步延续：部分商品房供需表现相对良好的城市（如杭州等）或有望通过土拍规则和供地质量的改善提升房企在土拍中的参与度；与此同时，部分城市商品房市场基本面的下行趋势为导致房企土拍参与度较低的主要原因，在需求不足、供给过量等驱动因素并未发生显著变化的情况下，土拍规则和供地质量调整的作用或相对有限，土拍参与者的结构分化料将延续。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售回款或出现波动；地方土地出让规则调整存不确定性。