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阵痛乃是必经之路,透过煤炭改革看地产

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概述

2022年01月04日发布

核心观点:

房地产行业正在经历历史上最大的一次变革,尤其恒大的爆雷让大家彻底认识到规模房企同样面临严重的风险,民营企业进入缩表期,央/国企市场地位直线上升。在我们看来,“房住不炒”横亘在行业面前,政府的引导将会使房地产行业向央/国企占据市场主导地位的方向演变。为了验证这种想法是否成立,我们积极对其他行业的进行了解,发现煤炭也曾经历过这样的进程,最终由央/国企掌握市场的话语权,这也在一定程度上佐证了我们的判断:房地产行业也将重现这一结局,但因为行业属性不同,最终又有些许差异。

一、我们把房地产和煤炭对标的三个原因

房地产行业会经历与煤炭行业类似的变革,原因有三:第一,经济层面都是权重产业。第二,房地产和煤炭均与民生息息相关。第三,两者对金融体系都有直接影响。房地产行业的权重高,影响深远,更应该谨慎对待,对行业做出合理的调整,阵痛期是不可避免的,但是像煤炭行业一样,经历过兼并重组之后,企业数量将大幅减少,更有利于政府做出监管。若是房地产行业经历一轮兼并重组之后,行业集中度也会出现明显上行。

二、煤炭行业如何施行的煤改——以山西为例

山西煤改历经三个阶段,最终在2010年获得成功,矿难等负面消息显着减少。此后,河南、陕西以及内蒙古等省份相继开展煤改计划,在参照山西煤改方式的基础上做出了针对性的调整。河南煤改与山西煤改模式相似,但比较注重落实煤炭产业政策,根据矿区分布合理规划兼并区域。陕西采取矿矿之间的入股合并,屏蔽了民企“出局”的问题。内蒙古模式介于山西模式与陕西模式中间,提出符合标准的民企也将能参与重组,被认为是“中和模式”。

二、煤改以规模为基准,地产以杠杆为导向

房地产行业的变革不是一蹴而就的,尤其是第二阶段的转型期,与煤炭行业相比,煤企在兼并重组的时候,是通过对年煤炭产量的规模来确定保留的企业主体,但是房地产行业不能简单从规模来判断。我们都知道房地产是资金密集型行业,与金融联系最为紧密,爆雷的企业多是使用大量的杠杆,债务是企业的主要风险,因此,杠杆会成为民营企业是否会存活下来最重要的条件。众多房企依旧需要遵循三道红线的要求,实现财务杠杆的下调,因此我们认为2023年会初次完成缩表,但这个时期只是房企完成了降杠杆工作,行业内部的结构化调整尚未完成,民营企业仍会幸存一部分,只有当百强房企再经过一轮洗礼之后,表内、表外债务均得到有效改善,或代表行业缩表工作正式完成,因此我们认为第二阶段或将持续3至5年的时间。

四、行业演变下,我们关注的四个问题

在行业演变的过程中,我们不禁会提出疑问,第一,民营房企会消失吗,或者哪类企业相对较好?第二,堡垒企业的项目如何处置?第三,行业的利润率是否会有明显变动?第四,房价会受影响吗?在我们看来,民营企业不会消失,但市场份额会缩小,行业利润率仍旧会下降,回归制造业。最后,房价仍由在市场化和行政调节,不会随着行业的变革出现明显增长或下降。

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上传时间:2022-01-04
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