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2022年01月04日发布

每周一谈： 12 月销售市场回温 市场底部逐步夯实

事件： 12 月销售市场维持负增长但并未进一步下行，市场进入筑底期，一线城市销售反弹结束重新回落，二三线城市市场进入反弹通道；从房企端观察，尽管同比增速仍然疲软，但 50 强房企整体 12 月销售较 12 月有明显改善。

一线城市商品房市场销售较上月出现回落，二三线城市销售表现提升。 从克尔瑞重点监控的 26 个城市 12 月成交数据来看，一线城市环比成交面积同比增速跌幅已为-46%，环比增速为-18%，相比上月均出现较明显回落。二三线城市销售 12 月单月同比增速为-28%，环比增速为 27%，同比增速仍在低位，但环比数据相较上一月提高 29 个百分点。

分城数据来看， 12 月各城市环比变现普遍出现明显提升，房企月底冲业绩效果良好。 12 月份北上广深四座一线城市同比成交额均为负增速，二三线城市环比增速表现较好， 22 座城市中仅大连（ -11%）、拉萨（ -1%）、宁波（ -1%）、西安（ -16%） 4 座城市环比增速为负，整体环比增速为 27%，房企在年末的销售力度较强，促进了市场复苏。

市场复苏仍需时间，但底部已基本夯实。 一线城市销售面积同比、环比增速均重新下落，二三线城市持续向上，我们认为一方面收到年底数据统计滞后影响，另一方面因市场的复苏势头尚未完全打开。但从月度的整体销售市场表现来看， 市场并未出现加速下行的趋势，而是表现出底部震荡，趋势向上的形态，在政策无进一步加码的预期下，我们认为市场底部已基本明确。

从 50 强房企统计数据看， 12 月房企销售维持弱势，但较 11 月出现明显好转。 累计销售额 TOP50 房企 12 月平均同比增速为-34%，较上月同比负增长收窄 6 个百分点， 12 月单月环比增速为 122%，较 11 月房企促销售动作取得一定成果。

土地市场房企拿地力度分化，引导未来行业格局变化。 曾经销售规模位居前列的绿地、融创、世茂、恒大等拿低强度已进入 50 强房企中后部，而如绿城、卓越、滨江、建发、龙湖、越秀几家相对稳健的房企则表现出积极扩张的拿地意愿。 我们看好 2021 年维持高拿地强度的房企，其中绿城、滨江、建发均是品质型房企，绿城、建发自带国央企背景，预计未来将会占有更高的份额。对于拿地强度弱的房企，也应予以关注，注意防范潜在的风险事件。

数据追踪（ 12 月 27-1 月 2 日）： 由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-15 PCT、 +6 PCT，一线城市-21 PCT， +16 PCT，二线城市+4 PCT， +15 PCT，三线城市-40 PCT， -14 PCT。

二手房市场： 14 城二手房成交面积单周同比-5 PCT，累计同比-5 PCT。

土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-88 PCT，成交建筑面积累计同比-88 PCT，成交金额累计同比-95 PCT，土地成交溢价率为 9%。

城市行情： 北京（ +61 PCT）、 上海（ -1 PCT）、 广州（ -13 PCT）、深圳（ +68PCT）、 杭州（ +34 PCT）、武汉（ -46 PCT）、南京（ -8 PCT）。

投资策略： 建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

风险提示： 销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。