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2021年12月16日发布

销售投资增速下滑，土地市场继续降温。1-11月全国商品房销售金额累计同比增长8.5%（1-10月：11.8%）；销售面积累计同比增长4.8%（1-10月：7.3%），单月同比明显下滑。1-11月，开发投资累计同比增长6.0%（1-10月：7.2%）。受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动，以及开发商融资端压力增大影响，1-11月购置土地面积与土地成交价款分别下降11.2%和增长4.5%。整体而言，11月数据显示行业基本面继续下滑，部分房企的经营问题已对行业产生一定影响，行业重回良性循环仍需更多具体措施落地。

销售及融资压力显现，新开工降幅有所扩大。集中供地和融资端压力并存，一定程度影响了近月的新开工节奏。1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑9.1%（1-10月：下滑7.7%）；房屋竣工面积同比增长16.2%（1-10月：增长16.3%）。目前房企在融资端存在一定压力，拿地、开工情况亦受到了一定影响；在销售融资端出现明显改善前，新开工增速或继续承压。

开发资金增速继续回落，按揭贷款小幅改善。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增长7.2%（1-10月：增长8.8%）。拆分来看，国内贷款累计下降10.8%（1-10月：下滑10.0%）；自筹资金累计同比增长4.8%（1-10月：增长5.1%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长17.0%和9.8%（1-10月分别增长21.0%和9.7%）。从资金来源数据看，11月各分项资金来源增速多数下滑，仅按揭贷款增速略有提升。展望后市，行业修复政策的落地或对资金来源形成一定支撑。

销售下滑延续，去化有所加快。11月，44城新房成交面积环比上升12%，同比下降26%；当年累计成交面积同增6%（上月为10%），一、二、三线城市分别上升19%、10%及下降3%。芜湖、福州、淮南和珠海累计增幅较大，而东莞、嘉兴、东营、泉州累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为29.8个月，上月平均为34.2个月。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升44%，同比下降36%；截至11月末，15城累计成交面积同降6%（上月为降3%）。北京、苏州、金华二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

宅地成交降幅收窄，溢价率仍处低位。1-11月，百城住宅用地累计成交建面同比下降25.0%；其中，一线城市下降0.3%，二线城市下降23.0%，三线城市下降30.3%，整体降幅较上月略有收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了首轮集中供地的亢奋后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，11月单月溢价率环比基本持平。

投资建议政策底逐步探明，维持“强于大市”评级。9月央媒密集发文后，房地产行业导向渐趋积极，12月的政治局会议和中央经济工作会议进一步明确了顶层促进行业良性循环的方向。不过，从目前数据看，按揭端的小幅改善似乎不足以支撑行业进入良性循环，挤兑仍未完全结束。在顶层明确发展导向后，期待有更具体措施帮助行业重回正轨。维持“强于大市”评级。