2022年09月12日发布 行情回顾 上周（2022年9月5日-9月9日），电子板块（申万）上涨0.10%，上证综指上涨2.37%，深证成指上涨1.50%，沪深300上涨1.74%，电子板块落后沪深300指数1.64pct，在申万31个一级子行业周涨跌幅中排名第25位。 行情分析 上周（2022年9月5日-9月9日），电子板块涨跌参半，汽车电子、元件保持景气，周涨幅分别为2.86%和2.34%；受市场整体影响，半导体、军工电子略有上涨，周涨幅分别为1.15%和2.00%。市场热点主要集中在新能源汽车、军工电子元件和半导体的发展上。 重大行业新闻 9月8日凌晨消息，苹果公司召开秋季新品发布会，推出iPhone14系列、Apple Watch Pro2代，以及Apple Watch Series8，新一代的“苹果三件套”诞生。新一代iPhone系列最大的变化，是支持卫星SOS紧急联络。未来，iPhone14凭借外观功能的直观更新升级，形成差异化，有望巩固苹果高端手机市场优势。 相关标的：立讯精密（002475.SZ）、长盈精密（300115.SZ）、兆威机电（003021.SZ）。 风险提示 下游应用行业增速不及预期；全球经济衰退风险；疫情频发带来的宏观政策变动的风险。

2022年09月13日发布 全球能源危机与地缘政治局势再升级，加配煤炭股 本周（2022年9月5日-9月9日）秦港动力煤Q5500现货平仓价为1345元/吨，环比上涨50元/吨，涨幅3.86%。供给端：本周晋陕蒙442家煤矿开工率自7月以来持续下滑，本周虽有反弹但仍低于7月初开工率2.3个百分点；进口煤方面，8月进口煤同比增长5%，但从结构上来看，推测主要是印尼的低卡煤量大幅提升，以量弥补热值，实际供给还要看总热值的效果。需求端：受天气转凉影响日耗逐步转弱，但本周沿海八省日耗仍有明显反弹，环比上涨5.2%，说明今年因能源结构问题，火电发挥的中流砥柱作用仍对需求有足够的韧性；此外港口库存仍在下滑尤其经济发达的长江口库存，九月的非电煤旺季拉升补库需求。后期判断：供给方面，新产能增量仍存在不确定性，下半年党的二十大召开将带来环保、安监压力，生产或将受到一定制约导致开工率难以恢复到正常水平，而且秋季大秦线检修对运力或产生一定影响，当前海外能源危机持续升级，俄罗斯对北溪1号管道短期，将使替代性需求转向煤炭，海外抢煤将对中国进口煤量产生较大挑战；需求方面，虽然九、十月进入电煤淡季，但基本面或将体现出供需双弱，供给的下行压力或将大于需求下行，而且稳增长政策以及水泥化工等非电煤旺季到来仍有望稳住需求，本周黑龙江召开今冬明春供暖季煤炭保供会议，冬储有望提前开启，淡季或许很短暂，动力煤价格或将继续上涨。炼焦煤方面，近期整体“煤焦钢”产业链逐步好转，焦钢企业利润得到修复后开工率均有所提升。后期判断：炼焦煤国内产量并无明显增量且没有保供政策，蒙煤受疫情和运力影响，最近蒙古铁路开工但仍不能直达中国，国内紧供给状态或将较难改变；需求端密切关注稳增长政策措施落地情况，党的二十大将于10月16日召开，预计对经济稳增长会有新的部署，此外早前国常会已出台稳经济一揽子政策的接续政策，随着时间的推移有望逐步落地。全球能源危机局势持续升级，9月3日俄罗斯将北溪1号管道无限期断气，欲在冬天通过天然气反制欧盟国家；反之，9月9日欧盟国家召开会议要限制俄罗斯天然气价格，但没有最终得到统一结论；总之欧盟与俄罗斯的政治对立，将对全球能源的供给和价格产生非常重大的影响。在海外能源危机的演绎之下，中国也同样面临挑战，川渝限电已经暴露出新能源在快速发展过程中的种种问题，能源结构之间的不平衡与错配需要得到深刻反思，双碳政策进程中，新旧能源应发展并举，而非此消彼涨，直到新能源完全可以成为中流砥柱再降低旧能源的地位。国内有望见到火电和煤炭的地位仍或将成为能源安全的最终屏障。未来煤炭基本面的供需错配或仍将存在，叠加能源危机的加剧，供给缺口及替代性需求仍将让煤价具有向上动能，可顺势做多煤炭板块，煤炭板块正迎来黄金时代与价值重估。海外及非电煤弹性受益标的：兖矿能源、兰花科创；不受年度长协比例提升影响的受益标的：中国神华、中煤能源、陕西煤业、晋控煤业；能源转型受益标的：华阳股份、美锦能源、电投能源；焦煤需求预期改善逻辑受益标的：山西焦煤、平煤股份；高成长标的：广汇能源。 煤电产业链：本周动力煤港口价小涨，全球能源危机加剧 本周秦港动力煤Q5500现货平仓价为1345元/吨，环比上涨50元/吨，涨幅3.86%，本周沿海八省日耗有所反弹，9月8日电厂日耗221.8万吨/天，环比上涨5.2%，叠加非电用煤旺季来临，下游补库需求显现。俄方宣布“北溪-1”天然气管道无限期停止输气，将导致欧洲能源更加短缺。 煤焦钢产业链：本周双焦皆稳，全国钢厂开工率小涨 焦炭方面：本周焦炭港口价持平。供给方面，大中小型焦企开工率小涨；需求方面，当前全国钢厂开工率小涨。炼焦煤方面：本周焦煤港口价格持平。供给端：山西部分煤矿生产恢复；需求端：焦钢企业开工率小涨。随着稳经济一揽子政策落地，预计基建发力及房地产预期修复有望带动上游焦煤需求反弹。 风险提示：经济增速下行风险，疫情恢复不及预期风险，新能源加速替代风险。

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施耐德电气、阿里云、中国信通院联合出品。开展园区数字化碳中和研究，对产业链延伸、延链强链、优化布局，实现企业集群、企业集聚、发展集约，提高园区产业竞争力，提高生态文明水平乃至实现城市经济社会可持续发展，具有重大的现实意义。

2022年09月18日发布 IRA法案短期对我国电动车产业链影响有限，国内企业提升产品力应对长期竞争美国IRA法案中关于新能源汽车补贴的限制条款旨在加强供应链本土化：1）电动车的最终组装制造要求在北美；2）2024年以前关键矿物的40%须在北美自贸协定成员国提取或加工并最终提高到80%；3）2024年以前电池组件的50%在北美制造或组装并最终提高至100%。4）实体清单企业无法获取补贴。短期看，该法案对我国电动车产业链冲击有限。经过多年发展国内锂电企业整体实力显著提升：1）量：坚定积极扩张产能，快速响应客户需求增强粘性，全球份额持续提升贡献主要增量。2）质：高度市场化竞争提升从业人员素质，设备材料工艺优化提升产品质量从而进入国际一线供应链；高强度研发投入驱动新技术层出不穷，已由跟随者变成主导者引领全球发展；低成本生产要素及充分竞争市场环境造就良好产品经济性。全球供应链非一朝一夕形成，海外扩产保守且周期长，国内产品高性价比决定其竞争优势仍将延续。长期看，该法案针对中国意味明显，或将冲击国内企业北美市场布局，而破局之道在于提升自身竞争实力。欣旺达与东风集团等成立合资公司投资约120亿元建设30GWh动力电池，远景动力规划年产能30GWh动力与储能电池打造沧州智能电池产业基地，众多项目密集规划建设一方面印证行业高景气，一方面体现国内企业转型电动化的决心与能力，将有望凭借技术、资金、产能、成本优势赢得市场认可，提升全球竞争力。 锂资源战略属性凸显，供需决定锂价高位，利润持续上移业绩高增美国IRA法案保护国内产业链，各巨头在欧洲澳洲日韩规划建设锂冶炼厂，澳洲产出锂精矿中国冶炼的原有格局正在改变，锂资源的新能源战略属性更加凸显。国内行政协调各环节加快锂资源开发，从“多开发、稳进口、减量化、促回收”等市场机制上保证供应链安全的同时加强产业竞争力，更好支撑我国新能源车这一战略性新兴产业健康发展。受金九银十行情催化，下游需求预计将保持强劲韧性，而锂盐库存已至低位，且无论海外国内还是精矿锂盐，短期几乎没有快速释放的超预期增量，供需决定锂价高位持续且已实现逐步上涨，拥有优质锂资源、自供率高及一体化锂企业绩大幅增长且低估值。 建议关注：一产能释放、成本压力缓解毛利回升电池厂：宁德时代、亿纬锂能、国轩高科等；二供需支撑锂价高位利润释放锂资源公司：科达制造、融捷股份、盛新锂能、天齐锂业、金圆股份等；三格局清晰、优势明显、供需仍紧中游材料环节：恩捷股份、美联新材、璞泰来、长远锂科、当升科技、德方纳米等。 风险提示：新能源汽车发展不及预期；相关技术出现颠覆性突破；产品价格下降超出预期；产能扩张不及预期、产品开发不及预期；原材料价格波动。

2022年09月18日发布 投资要点 销售： 8 月销售基本面企稳， 库存暂无显著去化迹象 2022 年 1-8 月商品房销售面积 87890 万平， 较 2021 年同期-23.0%， 降幅收窄0.06pct； 商品房销售额 85870 亿元， 较 2021 年同期-27.9%， 降幅收窄 0.95pct。8 月商品房销售面积 9712 万平， 环比+4.94%， 同比-22.58%， 降幅较 7 月收窄6.30pct； 8 月商品房销售金额 10107 亿元， 环比+4.3%， 同比-19.89%， 降幅较7 月收窄 8.32pct。 2022 年 8 月单月销售面积和金额环比 7 月回升幅度属于正常范围， 未出现大力度修复。 我们认为 7 月份销售受到的一系列行业风险事件的影响延续到了 8 月， 但是 8 月销售面积和金额没有出现加速下行的情况， 因此我们判断销售在 7-8 月基本筑底。 投资和拿地： 8 月投资额企稳， 环比 7 月增加力度弱 1-8 月累计全国房地产开发投资 9.1 万亿元， 较 2021 年同期-7.4%（ 同比跌幅较上月扩大 1.0pct）； 1-8 月房地产开发企业土地购置面积 5400 万平， 较 2021 年同期-49.70%， 同比跌幅扩大 1.57pct。 2022 年 1 月以来土地累计购置面积降幅持续在 40+%， 降幅持续扩大， 累计同比增速扩大的趋势延续到 8 月。 8 月单月环比 7 月降幅显著收窄， 土地成交量 Q3 基本呈现低位震荡的现象。 开竣工面积： 竣工面积单月环比显著修复， 新开工面积仍然较低 1-8 月房地产开发企业累计房屋新开工面积 85062 万平， 较 2021 年同期-37.2%，降幅扩大 1.1pct。 2022 年 1-8 月累计房屋竣工面积 36861 万平， 较 2021 年同期-21.1%， 降幅收窄 2.2pct。 我们认为， 投资拿地和销售去化分别是开工和竣工的前置条件。 8 月环比 7 月新开工和竣工环比增速没有规律性的变化， 开工和竣工力度是否加大要看市场行情。 从新开工数据来看， 8 月新开工面积环比 7 月仍然呈负增长， 负增长幅度显著收窄， 新开工面积基本触底。 8 月竣工数据环比 7 月有显著增幅， 1-8 月累计竣工面积同比增速降幅显著收窄， 竣工有略微抬头的迹象。 我们认为， 当 9-10 月专项贷款进入实施阶段， 竣工面积会有更明显的修复。 房企资金面： 房企主要融资渠道未出现回暖 1-8 月房地产开发企业到位资金 100817 亿元， 较 2021 年同期-25.0%， 累计同比增速降幅收窄 0.4pct。 从占比较大的国内贷款和其他资金来看： 1） 国内贷款 8月当月环比+2.13%， 由负转正， 本月上升 32.61pct， 当月同比-17.55%， 降幅收窄 19.26pct。 2） 其他资金中， 个人按揭贷款 6 月当月环比+3.12%， 环比增速提升 18.35pct， 当月同比-18.27%， 降幅收窄 4.29pct。 投资建议 8 月行业数据如我们 7 月数据点评报告中所展望。 我们维持原观点 1） 8 月下旬至9 月如地产纾困政策出台， 叠加需求端政策放松， Q4 市场销售基本面绝对值会好于 7-8 月， 销售出现弱修复趋势； 2） 企的投资意愿回升要先看到销售端的修复，如果销售无法企稳和显著修复， 房企在支出方面仍然会维持谨慎态度。 我们认为本轮弱修复环境利好融资强、 聚焦强的房企， 继续看好两头开发企业。 1） 综合能力最优的优质龙头， 短期销售具备弹性+中长期集中度提升、 盈利能力改善， 重点推荐： 保利发展、 中国海外发展、 加推万科 A； 2） 深耕优质区域的公司， 重点推荐： A – 华发股份、 滨江集团、 天健集团； H – 越秀地产； 2） 市场修复利好二手房中介机构交易活跃度提升， 重点推荐： 贝壳。 风险提示 政策放松力度和速度弱于预期； 局部城市疫情反复拖累行业修复进度； 个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。

2022年09月18日发布 要点 “北溪一号”管线供气中断，欧洲天然气危机愈演愈烈。地缘政治冲突影响下，欧洲天然气供给问题频发，8 月 31 日起完全停止供气，俄罗斯宣布，停气将持续到对俄制裁结束。9 月 9 日欧盟成员国能源部长在布鲁塞尔召开紧急会议，但关于是否对俄气限价、是否对所有进口天然气限价，与会国家未能达成共识。俄气供给中断风险将严重影响欧洲冬季供暖和发电。 上半年俄气供给减少，欧洲大幅增加美国 LNG 进口量。欧洲 2021 年天然气消费量达 571.1Bcm，但天然气自给率较低，2021 年进口依存度为 62%，俄罗斯管道气供应了欧洲 30%的天然气。俄乌冲突开始以来，俄罗斯逐渐减少对欧天然气供应，欧洲大量增加以美国为主的 LNG 进口，并充分补库以应对冬季供暖需求。上半年欧洲 LNG 进口同比增长 27.0Bcm，其中美国 21.5Bcm，较好地弥补了俄气供给降低造成的供给缺口，截至 9 月 1 日欧洲天然气库存率超过 80%。 22-23 年供暖季欧洲面临天然气短缺风险，预计需求受压制，库存大幅降低。北溪一号断气后，22H2 俄气退出幅度增大至 138.6Bcm/年，而 22H2 美国新增气源上限为 20.4Bcm，LNG 供给量的增长将不足以覆盖俄气退出量。我们测算了俄气退出背景下 22-23 年供暖季欧洲天然气的供需库存情况并编制供需平衡表，测算结果表明，即便欧洲天然气需求降低 15%协议得到强制执行，欧洲天然气供暖季期末库存率中枢也将达 22%，低于历史最低值，22-23 年供暖季欧洲天然气供需紧张已成定局。若需求降低协议未被强制执行，则欧洲可能陷入库存耗尽危机，必须至少以额外的 10.9BcmLNG 现货补充，天然气供给出现短缺。 美国 LNG 不足以覆盖俄气缺口，23-24 年天然气供给紧张态势将长期持续。长期来看，欧洲天然气储量持续降低，自产气增产潜力不足，只有挪威有小幅增产潜力；LNG 方面，美国、卡塔尔、莫桑比克等欧洲可用 LNG 气源新增产能将于25 年大幅投产，而 23-24 年新增产能以美国为主。预计 23-25 年欧洲可用新增LNG 出口液化产能分别为 8.2、34.6、78.0Bcm/年，23-24 年增量不足以弥补高达 140Bcm/年的俄罗斯天然气退出量，预计欧洲天然气供给紧张态势长期持续。 欧洲天然气短缺或将影响化工品供应，关注欧洲化工品产能占比较大的板块。地缘政治背景下欧洲天然气短缺，将导致欧洲能源价格持续上涨，从而带动全球油气价格持续上涨；天然气对欧洲化工品生产至关重要，天然气短缺将对化工产品生产造成双重打击，一为生产过程将缺乏足够的能源，二为产品的制造将缺乏关键原料，欧洲化工品产能占比较大的板块或将迎供给紧张。 投资建议：欧洲能源危机愈演愈烈，能源价格屡创历史新高，我们认为应当关注两条主线：1）主线一，受益于油气价格上涨的上游及天然气、油服板块；2）主线二，欧洲天然气短缺或将影响化工品供应，关注欧洲产能占比较大的维生素、聚氨酯、蛋氨酸、抗老化助剂、环氧丙烷等板块。 上游板块建议关注中石油、中石化、中海油、中曼石油、新潮能源；天然气板块建议关注新奥股份、九丰能源、广汇能源；油服板块建议关注中海油服、海油工程、海油发展、石化油服、博迈科、通源石油；维生素板块建议关注新和成、浙江医药、花园生物、天新药业；聚氨酯板块建议关注万华化学、沧州大化；蛋氨酸板块建议关注安迪苏、新和成；抗老化助剂板块建议关注利安隆；环氧丙烷板块建议关注奥克股份、中化国际、红宝丽。 风险分析：地缘政治风险、天然气需求大幅波动风险、原材料价格上涨风险。

2022年09月18日发布 事件： 航司发布 8 月经营数据。 8 月航空业景气度受疫情影响环比 7 月小幅下滑。由于疫情影响主要集中在下半月，航司运力投放呈前高后低趋势。 上海枢纽恢复带动东航运力投放增长，但行业整体下降： 8 月三大航的国内航线运力投放环比小幅下降，相当于 19 年同期的 80%不到。其中国航与南航运力投放环比下降。 东航得益于之前的低基数，以及上海枢纽的持续恢复，运力投放环比小幅提升，与东航类似的还有吉祥航空。 受疫情影响运力投放前高后低，预计 9月数据并不乐观： 8 月受疫情扰动影响，航司运力投放水平呈前高后低态势。虽然从单月数值上看， 8月航司运力投放只是略逊于 7 月，但实际上 8 月下旬到 9 月上旬这段时间，由于多地出现疫情，日均航班量已经跌至 6 月初的水平，因此 9 月航空业的各项指标预计并不乐观，运力投放量或下滑至 6 月水平。 客座率微降， 具有较强韧性： 8月较 7 月客座率微降，但依然维持在 70%左右。 9 月行业客座率可能会小幅下滑，但现阶段航司在需求不足的情况下会通过减少运力投放的方式优先保证客座率与票价，因此行业客座率从 6 月开始就表现出较强的韧性。 疫情导致三季度航司业绩继续承压： 我们认为航空业对疫情的应对能力在上海疫情之后有显著提升，同时防疫政策较以往也更加优化。但 8 月下旬开始，全国多个大型城市出现疫情，对行业的负面影响不可小觑。7-9 月是暑运旺季，但 7 月初行业刚从上海疫情中恢复， 8 月下旬至今又遭遇多地疫情，导致今年暑运并未展现应有的效果。预计三季度航司业绩依旧会承受较大压力（但亏损金额较一二季度会有明显收窄）。 国际航线管制逐步放松的趋势不会改变，但整体放开需要时间： 近期包括调整优化熔断措施在内的一系列政策都说明国家有意逐步放松国际航线管制，加强国际交流。我们认为这一大趋势不会改变，但需要时间逐步放开，不能指望一蹴而就。 投资建议： 由于行业整体恢复盈利必须仰仗国际航线的开放。我们建议继续观望行业政策面的变化，特别是国际航线管制的放松趋势。但从预期角度，我们认为经过本轮疫情，行业不管是需求端还是政策端都真正见底，后续的趋势转向乐观，值得市场更多关注。 风险提示： 疫情持续时间超预期；宏观经济下行；民航政策变化；安全事故；油价汇率大幅波动；异常天气因素等。

2022年09月18日发布 事件 9 月 9 日晚 8 点整， iPhone 14 系列正式开启预售， iPhone 新品开售非常火热，苹果官网一度崩溃，目前， iPhone 14 Pro 发货时间目前已推迟至 10 月中下旬，需要 5-6 周，而在开启预售前 10 分钟则为 2-3 周。 9 月 13 日，据中国信通院数据， 7 月，国内市场手机出货量1990.8 万部，同比下降 30.6%，其中， 5G 手机 1467.2 万部，同比下降 35.7%。 1-7 月，国内市场手机总体出货量累计 1.56亿部，同比下降 23.0%，其中， 5G 手机出货量 1.24 亿部，同比下降 17.7%。 投资要点 iPhone 新机预售火爆为正常现象，但热销机型结构略有不同。从往年 iPhone 新品预售情况来看，苹果 iPhone 系列新机开售火热属正常现象，在“加量不加价”的销售政策下， Phone 13系列新机预售开始当天苹果官网也一度面临崩溃。另一方面，根据苹果分析师郭明錤发表的最新 iPhone14 线下预购调查数据，中国地区 iPhone 14 Pro 系列占订单分配约为 85%，是最受欢迎的机型，而市场之前预期较高的 iPhone 14 Plus，仅分配了约 5%的订单，占比在全系四款机型最少。今年苹果 Pro 机型的订单占比与往年相比更高，反映了苹果 iPhone 14 产品较上一代价格维持不变的策略的成功，高端机型更受消费者欢迎。目前，苹果 iPhone 14 系列新机已于 8 月正式开产，首批备货量或高达 1 亿台，相关产业链公司业绩有望得到提振。 手消费电子整体疲软已充分反映，折叠屏和 VR/AR 结构性机会持续可期。 从行业整体来看，根据 wind 数据，今年二季度全球智能手机出货量为 2.86 亿部，同比下降 8.68%，连续四个季度同比下降都超过 6%。国内方面，继 6 月份手机销量同比增速年内首次转正后， 7 月份国内手机销量再次下滑，智能手机销量持续不景气，目前市场已充分反应，当前消费电子行业 PE（TTM）为 29.94 倍，位于近五年 19.19%分位。此外，下半年是消费电子传统旺季，预计苹果新机开售将稳定市场预期，折叠屏和VR/AR 设备作为行业增量，结构性机会持续可期，建议持续关注。 投资建议： 建议关注折叠屏手机和 VR/AR 设备零部件细分领域龙头供应商。 风险因素： 中美贸易竞争加剧；下游需求增长不及预期；手机出货量不及预期； 折叠屏手机出货量不及预期； VR/AR 出货量不及预期

2022年09月18日发布 销售： 各地密集出台楼市政策，商品房销售降幅收窄。 8 月单月商品房销售面积同比-22.58%，前值-28.88%；销售额同比-19.89%，前值-28.21%； 销售均价单月同比 3.47%，前值 0.94%。 7 月 28 日政治局会议召开，提出要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。地方政府和中央各部委正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，政策从 8 月份开始进入了新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强，带动了楼市销售降幅的收窄。 开发投资： 新开工持续低迷，但在“保交楼”的推动下，竣工情况明显转好。 8月单月新开工面积同比-45.66%，前值-45.39%； 竣工面积同比-2.49%，前值-36.02%； 开发投资同比-13.81%，前值-12.33%。 我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在中央“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的压力之下，竣工情况显著好转。但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑。只有销售的持续恢复带来房企现金流与市场预期的好转，才有望迎来拿地与新开工数据的恢复。 到位资金： 各渠道资金降幅全面收窄，国内贷款支持显著提升。 8 月单月到位资金同比-21.74%，前值-25.82%；其中国内贷款单月同比-17.57%，前值36.79%。 在中央明确提出要“用足用好政策工具箱”稳定房地产市场后， 8 月份各地区与机构对行业资金面的支持显著增强。 在中央定调，各方发力之下，国内贷款对于行业的支持得到了明显的恢复。 投资建议： 我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。 降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等措施都将更加积极的出台。虽然 9月份以来，在疫情反复与楼市预期走弱之下，销售降幅再次扩大，但政府提振市场的决心已经较为清晰，政策的出台也逐渐从低能级城市走向高能级城市。随着疫情的平复与政策的进一步宽松与见效，销售端有望逐步好转。 我们持续推荐： 1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。 我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。 我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。 融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

2022年09月18日发布 事件 国家统计局发布2022年1~8月房地产开发投资和销售数据。 销售端：8月商品房销售降幅小幅收窄，“金九”或成色不足2022年1~8月，商品房销售面积累计同比-23.0%（1~7月-23.1%），8月单月-22.6%（7月-28.9%）；1~8月销售金额累计同比-27.9%（1~7月-28.8%），8月单月-19.9%（7月-28.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-30.3%（1~7月-31.4%）。价格维度，2022年1~8月全国销售均价同比-6.28%（1~7月-7.44%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13798元/方。往后看，2022年9月至今（截至9月14日）30大中城市高频成交面积数据显示同比-29.4%，销售情况不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施逐步落地，如继纾困基金后全国层面的“保交楼专项借款”的具体落地等组合拳；②货币政策工具箱的“后手”，如房贷利率下调等，根据融360统计，截至8月24日，至少37个城市开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间，如限购放松及二套首付比例下调等；④房企“以价换量”力度，在当前市场预期较弱的情况下，尤其是二手房短期价格下跌压力较大的前提下，新房价格在未来有继续下行的压力。 开竣工：新开工降幅扩大，“保交楼”下竣工有所改善 2022年1~8月新开工同比-37.2%（1~7月-36.1%），8月单月-45.7%（7月-45.4%）。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是，实行“两集中”土拍的22城中民企拿地意愿仍较弱，部分城市城投等地方平台托底现象延续。平台获取项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。在当前房企普遍“以销定产”的思路下，推迟新开工以确保“保交付”也是新开工不振的重要因素之一。 1~8月竣工面积同比-21.1%（1~7月-23.3%），8月单月-2.5%（6月-36.0%）。竣工指标单月有较为明显的好转，单月同比降幅大幅收窄，8月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，考虑到项目审计、资金撬动及后续贷款跟进需要时间，预计9月压力仍存。 投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少 2022年1~8月房地产开发投资完成额同比-7.4%（1~7月-6.4%），8月单月-13.8%（7月-12.3%）。注意到，1~8月土地成交建面同比-49.7%（1~7月-48.1%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能；因此，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计9月开发投资额仍处于收窄探底阶段（已考虑“两集中”供地的节奏性）。 融资端：到位资金单月同比降幅小幅缩窄，磨底阶段仍需耐心 2022年1~8月到位资金同比-25.0%（1~7月-25.4%），8月单月-21.7%（7月-25.8%）。结构上，8月单月国内贷款（同比-17.5%）、自筹资金（同比-18.4%）、回款（首付+按揭）（同比-23.6%）【其中个人按揭（同比-18.2%）、首付款（同比-26.0%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（8月单月占比52.9%，1~7月占比50.5%），各细分渠道单月同比皆负。居民总体按揭需求较上月有所改善，从央行发布的8月社会融资规模统计数据报告可以印证：8月居民贷款新增4580亿元，同比少增1175亿元；其中，新增居民短期贷款1922亿元，同比多增426亿元，新增居民中长期贷款2658亿元，同比少增1601亿元。从数据可得，居民中长贷表现持续低迷，但是环比有较明显的改善，说明居民去杠杆过程仍在持续但并未进一步恶化。向后看，行业在良性循环和“一城一策”引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，随着外部环境不确定因素减弱，融资端有望得到缓慢修复。 投资建议 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。 风险提示 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。