政策利好集中释放 销售边际有改善
2022年10月10日发布 每周一谈:销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力 政策面:三项利好政策出台呵护房地产市场方向明确 政策一:9月29日,中国人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策对于符合条件的城市政府,可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限。具体要求为:对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,共23座城市符合降利率要求,其中二线城市8个,三四线城市15个,占70城比例32.8%。该政策将有利于降低各地置业成本,释放合理需求,根据新京报报道已有济宁、清远等城市跟进。 政策二:9月30日,财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,表示自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。尽管从全国的个税政策来看,本政策实际释放的交易成本节约近似总价1%左右,但政策导向性强,指引着未来行业政策的持续宽松方向; 政策三:9月30日,中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。本政策同样将进一步降低购房者置业成本,当前已有北京、杭州、南京、郑州、宁波、东莞、海南省等多地跟进。 从政策面观察,本次放松亮点有二:其一,多部门联合放松房地产调控政策,明确未来持续宽松的政策方向,对商品房市场呵护的政策决心进一步明确;其二,政策以核心城市为锚,为其他城市提供了宽松的政策空间,广泛的三四线城市政策空间也将在本次政策放松的背景下打开。 基本面:房企销售数据9月修复市场热度有所改善但仍在筑底期 房企端:9月房企销售排行榜公布,TOP50房企销售累计同比跌幅有所收窄,市场有边际转暖。TOP50房企截止至9月权益销售额累计同比增速-47%,较上月跌幅收窄1.4pct,9月单月同比增速-32.7%,较上月收窄1.7pct。环比增速为1.9%,商品房市场热度有所回暖。 高频数据:从高频数据观察,截止至国庆前,商品房市场边际改善迹象明显。截止至10月1日,30城周度销售面积连续两周实现高数值同比正增长,两周单周同比增速分别为42%、21%,从高频数据观察当前市场热度边际有所改善。 十一黄金周销售:市场销售热度不佳。根据克而瑞监控数据,主要40座城市十一当周销售周度同比增速为-26%,较前一周减少49pct;上海、成都、大连、济南等17座城市周度同比增速为正;由于十一期间网签会存在一定滞后,预计后续真实销售数据会有所改善。 市场面:港股市场迎来普涨地产板块略弱于大市 从市场层面观察,国庆假期期间港股市场已开盘,地产指数小幅落后于恒生指数涨跌幅,最新一周恒生地产类指数周度涨幅2.1%,落后恒生指数0.4pct。其中国瑞健康、COSMOPOLINT'L,雅居乐集团、招商局置地、中国金茂位列涨跌幅TOP5。 本次政策放松,尽管从实质影响来看力度相对有限,但我们更应关注政策的导向性,即基本面不复苏,政策将持续宽松。当前政策放松节奏相对保守也是“房住不炒”之下的正确方向。但可以明确的是,政策的目标是引导商品房市场走出低谷,因此尽管当前市场复苏的迹象尚不明显,但政策宽松的预期持续存在,基本面复苏是必然的导向。 数据追踪(9月26日-10月2日): 新房市场:30城成交面积单周同比及累计同比分别为+21pct、-30pct,一线城市+5pct,-24pct,二线城市+42pct,-27pct,三线城市-3pct,-40pct。 二手房市场:13城二手房成交面积单周同比-21pct,累计同比-14pct。 土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-12pct,成交建筑面积累计同比-18pct,成交金额累计同比-38pct,土地成交溢价率为1.45%。 城市行情环比:北京(+3pct),上海(+12pct),广州(+12pct),深圳(+116pct),南京(+71pct),杭州(+135pct),武汉(-37pct) 投资策略:建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等,关注资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。